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Desahucio falta pago LAU 94 - Rentas futuras
Legitimación - subarriendo y cesión
Repercusión LAU 94 - Contribuciones e impuestos
Resulta indiscutida la procedencia de acumular, al amparo del artículo 40.2 de la L.A.U. de 24 de noviembre de 1994, la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago y la de reclamación de las cantidades adeudadas. Y esta Sala tiene declarado que, por "cantidades adeudadas" debe entenderse no sólo las rentas vencidas al tiempo de formularse a demanda sino también las que eventualmente se vayan devengando con posterioridad y hasta el momento que se recupere la posesión del objeto del arrendamiento. El problema se plantea en el caso de autos al solicitarse en el suplico de la demanda únicamente la condena al pago de la cantidad de 300.000 ptas. importe adeudado al momento de formularse la demanda, con olvido del encabezamiento de la propia demanda en donde sí se fija que la acción de reclamación de cantidad tiene por objeto no sólo las cantidades que se adeudan a la fecha de interposición, sino las que resulten hasta la ejecución de Sentencia. Sabido es que la demanda es el acto procesal de parte que introduce en el proceso la pretensión del actor que va a constituir necesariamente el objeto del litigio, de tal modo que sobre ella habrán de versar las alegaciones, defensas y excepciones que utilice la parte contraria, las pruebas que propongan los litigantes y la decisión final que adopte la sentencia en cuanto al fondo so pena de incurrir en otro caso, ya sea por exceso, por defecto o por desviación, en incongruencia; el contenido de la demanda delimita, por consiguiente, el ámbito objetivo y subjetivo de la controversia, por lo que en ella debe expresarse con claridad y precisión -art. 524 L.E.C.-, la pretensión que se actúa en forma tal que resulte perfectamente identificable por todos los sujetos intervinientes en el proceso; identificación que, en el aspecto objetivo, no se logra sólo por referencia a lo que se pide de manera concreta y particular en el "petitum", sino de la conjunción de este elemento y de la relación de hechos alegada para fundamentar la petición o causa petendi, elemento identificador básico hasta el extremo de que el órgano jurisdiccional tiene vedado alterar el competente fáctico de este última, dado que, sometido el proceso civil al principio dispositivo, la sentencia debe ser la respuesta judicial a las cuestiones que los litigantes han querido suscitar y que han sido debatidas entre ellos en condiciones de efectiva igualdad y sin merma de su derecho a la defensa, más no a otras. De donde se sigue que si en el cuerpo del escrito de la demanda instauradora de la presente litis se fija con claridad el objeto del pleito, la sentencia no peca de incongruencia al integrar el suplico con la relación y fundamentación de los hechos contenidos en el escrito de demanda.
Efectivamente la parte recurrente pretende exigir que en el juicio de desahucio de local de negocio por traspaso inconsentido planteado contra ella por la parte recurrida, tenía que haberse traído a la entidad subarrendataria. Sobre esta cuestión, como se dice en la sentencia recurrida, hay que afirmar que como en la Ley de Arrendamientos Urbanos -a la sazón entonces vigente- no existe una regulación concreta sobre el tema, habrá de estarse a lo dispuesto en el artículo 1.565.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -normativa supletoria- del que se infiere que la legitimación pasiva corresponde única y exclusivamente al arrendatario. Y así se ha entendido, además, por doctrina jurisprudencial reiterada de esta Sala. En el presente acto la entidad subarrendataria no tiene derecho frente al arrendador, desde el instante mismo de la excepción prescriptiva alegada carece de todo fundamento, pues el día "a quo", conociendo por parte de la propiedad del subarrendamiento, no ha determinado e, incluso, nunca se ha demostrado la existencia de tal conocimiento. Por último la situación de indefensión alegada en este recurso debe ser totalmente aventada, desde el instante mismo que la persona física del arrendatario es titular de una quinta parte del accionario de la sociedad anónima subarrendataria, que indica, como se afirma en la sentencia recurrida, que dicha subarrendataria tenia cabal conocimiento de la interposición de la demanda en cuestión.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 27.2.a) y 20.1 y Disposición Transitoria Segunda c) 10.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, al no haber pagado el arrendatario demandado la cantidad de treinta y cinco mil seiscientas cincuenta y ocho -35.658 pts- correspondientes a la parte proporcional del Impuesto sobre Bienes Inmuebles de mil novecientos noventa y seis, pese a haber sido notificado y requerido fehacientemente a tal fin, procedía acceder a la pretensión que formalizara en su escrito inicial de demanda, petición que el juzgador de primer grado había rechazado por entender que no constaba acreditado en las actuaciones que la arrendadora cumpliera con la obligación legal de notificar con carácter previo al arrendatario de la cantidad que habría de abonar en concepto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del ejercicio tributario anteriormente expresado, pronunciamiento con el que la Sala se muestra plena y absolutamente disconforme ya que, como en otras ocasiones ha tenido oportunidad de manifestarse este órgano de alzada, al considerarse un hecho negativo afirmar no haber recibido notificación de clase alguna con anterioridad a la interposición a la demanda, constando como con la papeleta de demanda se acompañaran dos cartas certificadas con acuse de recibo en las que la entidad arrendadora hacía saber al inquilino de la vivienda haber abonado el mencionado impuesto municipal y encontrarse al cobro el recibo correspondiente en las oficinas de la sociedad notificante, cartas que se recepcionaron el cinco de febrero y veinticinco de septiembre de mil novecientos noventa y seis, respectivamente es claro que la carga probatoria sobre el hecho de que los sobres remitidos no contuvieran carta alguna recaía sobre la parte demandada en base al aforismo "incumbit probatio qui dicit non qui negat", por lo que, indudablemente , el juzgador "a quo" aplicó en forma errónea las reglas que sobre distribución del "onus probandi" contiene el artículo 1214 del Código Civil, lo que determina el que proceda estimar el recurso de apelación en todas y cada una de sus partes con los efectos prevenidos en el artículo 1563.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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