RUEGOS Y PREGUNTAS PROPIETARIOS Y VECINOS CHAT NOVEDADES CONTENIDO DEL WEB
Dentro de esta página recogemos una selección de las consultas que nos han formulado nuestros usuarios, sobre los siguientes temas:
ACCESO A LA PROFESION DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
APERTURA DE UN BAR EN LOS BAJOS
CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
CUALIFICACION LEGAL PARA EJERCER COMO ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD
PRESIDENTE POR REPRESENTACION?
RENUNCIA A UN CARGO DE LA COMUNIDAD
ACCESO A LA PROFESION DE ADMINISTRADOR DE FINCAS
Me gustaría recibir información acerca de cómo acceder al
Título de Administrador de Fincas, es decir, a través de qué estudios
o titulaciones previas se puede conseguir éste.
PEDRO
Para acceder directamente a la profesión de Administrador, hay varios títulos que capacitan para ello: Licenciado en Derecho, Ciencias Económicas, Empresariales, Ciencias Políticas y Veterinaria; Ingenieros Técnicos Agrícolas y Ayudante de Montes. El antiguo sistema de acceso mediante oposición convocada por el Ministerio de Fomento, se canceló con la creación de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas que viene celebrando Convenios con diversas Universidades para la impartición de títulos propios de tres años duración, con arreglo al Plan de Estudios de la Escuela. Actualmente estos estudios pueden cursarse en las Universidades de Alcalá de Henares ( www.fufap.es/detalle.asp?id=5), Barcelona, País Vasco y Politécnica de Valencia, entre otras.
En cualquier caso, en cualquiera de los Colegios Territoriales puede actualizarse y completarse esta información con más detalle (www.comunidades.com/comunidades/administradores/org_colegial.htm).
APERTURA DE UN BAR EN LOS BAJOS
Les agradecería que me indicasen si existe algún tipo de legislación sobre la instalación de
antenas de telefonía móvil y los posibles perjuicios que pudieran ocasionar.
Muchas gracias.
PCS.
Desde el punto de vista comunitario, la instalación de antena de telefonía móvil en la cubierta se considera como "arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble", para los que el Artículo 17.1 de la Ley establece doble mayoría (de propietarios y cuotas) del 60%, y prevee que se consideren favorables los votos de los ausentes, a menos que comuniquen su oposición por escrito al Secretario, dentro de los treinta días siguientes al que les fué comunicado el acuerdo.
Como el precitado artículo incluye también la necesidad del consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere, hay que tener en cuenta que pueden considerarse afectados tanto los residentes en el edificio que utilicen marcapasos o cualquier otro dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, como los vecinos próximos físicamente a la antena (últimos pisos) que se verán expuestos a niveles más altos de campos electromagnéticos, así como quienes no quieran asumir el posible riesgo para su salud y la de su familia, y quienes consideren que puede depreciarse el valor de su propiedad.
Hay quienes opinan que el acuerdo debe tomarse por unanimidad, en base a la posible alteración de la estructura del edificio por el sobrepeso que puede representar, y también por la construcción de la caseta que lleva consigo, pero de momento no hay jurisprudencia que se incline por una u otra interpretación.
Legalmente, algunos Ayuntamientos han establecido una ordenanza municipal que regula la instalación de estas antenas y muchos otros la están preparando, mientras que el Ministerio de Ciencia y Tecnología también tiene en proyecto de Real decreto con el reglamento de desarrollo de la Ley general de telecomunicaciones, en lo relativo a las servidumbres, límites de exposición y otras restricciones a las emisiones radioeléctricas.
En cuanto a la salud, no existe acuerdo entre los científicos sobre los riesgos para la salud humana de la la exposición a las ondas de una antena de telefonía móvil, pero sí el consenso sobre que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inocua. En este sentido, la Organización Mundial de la Salud inició un proyecto en el año 1996, que pretende fijar unos límites de exposición uniformes para todos los países, y cuyas conclusiones expondrá en 2005 o 2006.
APERTURA DE UN BAR EN LOS BAJOS
Soy el secretario de la comunidad de propietarios, y quieren abrir un café-bar en los bajos
del edificio. No estamos muy contentos y queríamos saber si necesitan algún permiso de la
Comunidad para la apertura y si existe algo de legislación, para exponer nuestra queja al
Ayuntamiento.
JESUS.
La instalación de cualquier actividad en un local no requiere el permiso de la Comunidad como tal. No obstante, el Ayuntamiento comunica a la Comunidad y a los colindantes que se ha solicitado licencia de construcción y de funcionamiento para una determinada actividad, para que quienes se consideren perjudicados hagan las alegaciones pertinentes. Finalmente, el Ayuntamiento decide si concede o no la licencia.
Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los derivados del horario de cierre y de los ruidos y normalmente no se dan hasta que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias. En nuestra sección CARTA DEL EDITOR del Boletín anterior nos hacíamos eco de una novedosa sentencia sobre las molestias ocasionadas por un bar a sus vecinos.
Soy el Secretario de una Comunidad en la que tenemos un problema con el propietario de un local comercial. Resulta que a este propietario no lo conoce nadie y debe cuotas desde 1999. He ido al Registro de la Propiedad y en la nota simple que he solicitado solo aparece el antiguo propietario que ya ha muerto. También sé que no tiene ni agua ni luz. Además, tiene la cara dura de escribir con un spray en la fachada del local un cartel que dice que vende este local y pone su número de teléfono móvil. He llamado a este número y me ha dicho que no puede decirme su nombre. No sé qué hacer y me gustaría que me orientaran. Gracias.
FRANCISCO
El procedimiento para reclamar a los propietarios morosos está establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal ( www.comunidades.com/comunidades/legislacion/reforma_lph.htm#articulo21), y aunque la Ley permite acudir al Juzgado directamente, sin Abogado ni Procurador, no se lo aconsejo, porque cualquier error, un plazo que se le agote, o un escrito mal planteado puede dar al traste con las legítimas aspiraciones de la Comunidad a que se haga justicia y cada uno pague lo que le corresponde. Además, las costas y los gastos de Abogado y Procurador pueden cargarse al demandado aunque inicialmente los financie la Comunidad. Es el Presidente como representante de la Comunidad el que debe de acudir al Juzgado para interponer la reclamación, y para las sucesivas comparecencias si no utilizan Abogado y Procurador.
La reclamación tienen que hacerla a "los desconocidos herederos del titular registral", y solicitar el embargo preventivo en la demanda, con lo que le será difícil vender al heredero "fantasma". En cualquier caso, a la hora de vender necesita un certificado de la Comunidad en el que se acrediten las posibles deudas, y, en caso de venta, el nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y del anterior.
CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
He comprado un piso de segunda mano, es un edificio de dos plantas y somos 4 vecinos, 3 pisos son de una señora y el otro es mío. No hay comunidad de propietarios y estoy interesado en constituirla les rogaría me ayudaran, explicándome que tengo que hacer. Ah se me olvidaba, también hay dos bajos que son de otro propietario, pero no tiene acceso por el portal. ¿Qué tramites se requieren para constituirse en comunidad de propietarios?. ¿Hay que registrar la comunidad en algun sitio? ¿Hay que notificarlo a hacienda? ¿Que se hace con el libro de actas?
JAGS.
Los pasos para constituir la Comunidad son los siguientes:
1.- Adquisición del Libro de Actas y legalización en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la finca.
2.- Celebración de la Junta de Constitución de la Comunidad, con nombramiento de cargos, aprobación de Presupuesto y Cuotas a aportar, levantando Acta.
3.- Solicitud del CIF de la Comunidad en Hacienda, aportando el Libro con el Acta de la Junta de Constitución.
En mi comunidad tenemos un único contador por portal, pero en unas casas somos dos, y en otras cinco. ¿Cómo podemos saber si se pueden instalar contadores individuales?. Si siempre se puede, ¿se ha de realizar una votación?; ¿qué porcentaje de votos son mayoría?; ¿cada cual se paga lo suyo?.
ROCIO
La Ley de Propiedad Horizontal establece en su artículo 9.1.c) la obligación que cada propietario tiene de contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. Como el gasto de agua es perfectamente individualizable, el vecino que instale un contador privativo está en su derecho y puede hacerlo, con lo que contribuirá muy posiblemente a un ahorro de agua en el edificio, porque suele ocurrir que cuando se paga en Comunidad se mira menos y, en ocasiones, se derrocha.
De la factura global que se paga al suministrador se descuenta el consumo del propietario o propietarios que tengan contadores individuales, y el resultado se reparte entre las viviendas que no tengan contador. Así se procede en justicia, no se perjudica nadie, y se permite hacer uso de su derecho de invidualización del gasto a quien ya ha instalado el contador y a cualquier otro comunero que se decida a instalarlo en el futuro.
Para que este tema se trate en la próxima Junta, debe proponerlo por escrito con antelación para que se incluya en el orden del día. Para los contadores privativos no hace falta acuerdo comunitario, aunque conviene tratarlo en Junta para dar oportunidad a que lo instalen los propietarios que lo deseen. Así como cualquiera tiene derecho a ponerlo, no es posible obligar a su instalación a quien no lo quiera, aunque se aprobara por mayoría.
Lógicamente, el importe del contador debe sufragarlo cada uno de los propietarios que lo instale.
CUALIFICACION LEGAL PARA EJERCER COMO ADMINISTRADOR EN UNA COMUNIDAD
Estipula la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.6 que los cargos de Administrador y, en su caso, de Secretario-Administrador, podrá ejercerse por cualquier propietario, así como por persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida .... Es en esto último donde quiero centrar mis preguntas en el sentido siguiente:
1. ¿Quién está cualificado legalmente para ejercer como administrador (de forma retribuida)?
2. ¿Quiénes están legalmente reconocidos para ejercer como administradores?. Yo entiendo que por ejemplo un abogado puede estar cualificado legalmente, pero ¿para estar legalmente reconocido no ha de estar colegiado como Administrador de Fincas? En este caso, ¿esta colegiación se hace sin más trámite o ha de pasar algún tipo de prueba o examen?
3. ¿Dónde se establece el límite entre llevar la gestión de una comunidad de propietarios y la asesoría jurídica de un abogado a una comunidad de propietarios?
FRANCISCO JAVIER.
1.- Para ejercer como Administrador, cobrando por realizar tales funciones, solo están legalmente autorizados los Administradores de Fincas colegiados. El ejemplo que pone de los Abogados es válido. Pueden ejercer si se colegian como Administradores, y aunque no se exigen pruebas, normalmente se les invita a que acudan a los Cursos de Formación que los Colegios imparten periódicamente.
2.- Legalmente están reconocidos tanto los Administradores como los propietarios. Cualquiera de los propietarios puede ejercer el cargo, pero sin mediar retribución. Hay sentencias en este sentido e incluso se condenó judicialmente a un intruso a una multa por importe del Alta en el Colegio más las cuotas colegiales correspondientes al período en que había ejercido como intruso.
3.- La verdad es que la Administración tiene bastante de asesoría, no sólo jurídica sino también técnica. De todas formas si es la misma persona quien presta ambos servicios, cobrando por ambos, su actuación puede ser mal interpretada en algunos casos. Está claro que si, como Abogado, defiende a la Comunidad, percibirá unos honorarios por ello, independientemente de lo que cobre como Administrador, pero su actuación puede dar lugar a confusiones importantes en algún caso.
DERRIBO DE PARED MAESTRA
Hemos comprado recientemente un piso antiguo que es necesario reformar. Entre las reformas que deseamos hacer, se encuentra el derribo de una pared maestra del mismo. Dicha obra está dirigida por un arquitecto ya que implica la sustitución de la misma por una viga. Nuestra consulta hace referencia a los tipos de permisos y las leyes que regulan la ejecución de dichas obras ya que por un lado estamos pendientes de tramitación por parte del ayuntamiento, pero por otro no conocemos exactamente cuales son nuestras obligaciones para con el resto de propietarios de la finca.
PILAR
La pared maestra, en cuanto elemento común, es propiedad de la Comunidad y su derribo o modificación debe acordarse por unanimidad de todos los propietarios, previa convocatoria de Junta General, indicando este asunto como punto concreto dentro del Orden del Día para su celebración.
ESTATUTOS DE COMUNIDADES
¿Existe algún modelo de Estatutos con la nueva Ley?.
¿Dónde se registran los Estatutos de las Comunidades de Propietarios?
Para que sean válidos, ¿es obligatorio registrarlos?
TOMAS
No existe ningún modelo de Estatutos de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal reformada, ni con la antigua, porque los Estatutos han de redactarse acordes con la Comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos. Para su elaboración debería hacerse un estudio previo de sus necesidades y expectativas, y es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un Administrador de Fincas, cuyas aportaciones y sentido práctico son fundamentales para la viabilidad futura de los mismos.
Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.
Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público como es el Registro de la Propiedad.
Ni que decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.
Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente
si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación
actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos
que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la
conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la
propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de
proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el
mismo trámite: aprobación unánime de la
Comunidad, e inscripción en el Registro correspondiente.
FONDO DE RESERVA
El 5% del Fondo de Reserva que las Comunidades de Propietarios están
obligadas a incluir en sus presupuestos anuales, ¿lo costea cada uno de
los comuneros, o se descuenta del total del presupuesto ordinario?;
¿ese 5 % se ingresará en una cuenta corriente diferente a la ordinaria,
y destinada únicamente a gastos de conservación del edificio?
ENRIQUE
El Fondo de Reserva se constituye, aparte del Presupuesto Ordinario, y
por todos los comuneros, incluyendo plazas de garaje, trasteros, locales
y todas las fincas que forman parte del edificio.
No es necesario abrir una cuenta independiente con la recaudación del
Fondo de Reserva, porque ello puede dificultar la pronta disposición
del mismo en caso de urgente necesidad para atender a una reparación
imprevista, y porque su dotación mínima del 5% del Presupuesto ordinario
supone una cuantía mínima, casi testimonial, que no justifica que se
tenga en cuenta aparte ni siquiera por la posible rentabilidad de su
depósito.
INSTALACION DE ASCENSOR
Acabo de adquirir una vivienda. Se trata de un bajo, situado debajo de la cota del portal.
El otro día me introdujeron en el buzón un papel pidiendo votos para la instalación de un ascensor. En el caso de que esto se llevara a cabo, quisiera saber cuáles son mis derechos y obligaciones respecto de esta mejora comunitaria. ¿Cómo se toma el acuerdo? ¿Me corresponde pagar un porcentaje de estos gastos, a pesar de que no lo pueda utilizar para acceder a mi vivienda?
JOSE
De acuerdo con el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal reformada, para el establecimiento del servicio de un ascensor en una Comunidad, se require el voto favorable del 60% de los propietarios que, a su vez, representen el 60% o más de los coeficientes, suponiendo que sea viable técnicamente.
En el caso de que en el edificio vivan personas mayores de 70 años, esta instalación se considera como supresión de barreras arquitectónicas, y el acuerdo se toma por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) simple.
En cualquiera de los casos, una vez tomado el acuerdo, la obligación de pago corresponde a todos los propietarios, incluso a los bajos, sótanos y locales sin acceso al portal, que deberán aportar a esta mejora en proporción a sus respectivos coeficientes de propiedad.
IVA EN LAS COMUNIDADES
El administrador de nuestra comunidad nos carga el 16 por ciento de IVA en sus honorarios. Este IVA, ¿lo podemos declarar y así optar a su devolución ya que es un IVA soportado?
PABLO
El IVA del administrador tiene la misma consideración que el de la energía
eléctrica, el
mantenimiento del ascensor o cualquier contratista de una obra para la Comunidad.
Con respecto a él, la Comunidad es consumidor final y no puede deducírselo, a menos
que genere IVA por alguna actividad atípica (alquiler de cubierta, vallas publicitarias, locales
propios arrendados, etc.).
PRESIDENTE POR REPRESENTACION?
Desde hace 8 años vivo en un apartamento propiedad de mi padre. En la pasada Junta de la
Comunidad se me nombró Presidenta de la Comunidad, en representación de mi padre, ya que yo soy
quien de hecho vive allí y quien puede atender los asuntos de la finca. Unas semanas después el
Administrador me informó de que no puedo ser yo, sino que en todo caso tiene que ser mi padre,
ya que él es el propietario. Mi pregunta es la siguiente. ¿Puedo yo ejercer el cargo si mi padre
me autoriza? ¿Esa autorización debe ser firmada por un notario, o es suficiente con que sea un
documento privado
FRANCESCA
La LPH no permite que represente a la Comunidad otra persona distinta al Presidente,
aunque esté autorizada por el mismo. El Presidente no tiene facultades para determinar quien lo
sustituye, y si no asiste a la Junta, la presidirá el Vicepresidente, caso de que lo hubiere y
asistiera; en caso contrario, la Junta elige quien preside la reunión, que obligatoriamente ha
de ser propietario, tal y como establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal
(
http://www.comunidades.com/comunidades/legislacion/reforma_lph.htm#articulo13). Lo único que
puede delegar el Presidente es la realización de determinadas gestiones internas, pero no el
cargo ni sus funciones. Por supuesto que, como propietario, puede delegar su voto y
representación en la Junta, en quien prefiera aunque no sea propietario, igual que el resto de
los condueños, pero nada más.
RENUNCIA A UN CARGO DE LA COMUNIDAD
En Junta de propietarios a la que no asistí me han
designado presidente de la comunidad. Por enfermedad grave de mi
esposo, que necesita atención médica diaria y cuidados
personales también diarios, me resulta imposible desempeñar el
cargo. Además no vivo en ese piso, que está alquilado ya
que por la citada enfermedad debemos residir varios meses al año en
zona costera. Creo que con la nueva Ley puedo impugnar este
nombramiento ¿qué tengo que hacer?
TRINIDAD
Inicialmente, ni la enfermedad, ni la jubilación, ni la residencia fuera de la Comunidad de Propietarios, eximen a un comunero de la obligación de ostentar el cargo para el que ha sido nombrado, aunque frecuentemente las Comunidades establecen de motu propio las exenciones que consideran oportunas en aras de un funcionamiento dinámico y adecuado de su Comunidad. Cuando no hay nada establecido, únicamente el Juez puede eximir del cargo y nombrar un sustituto.
El
artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el
nombramiento y funciones de los distintos cargos de la Comunidad de
Propietarios, y en su apartado 2 establece que los nombramientos son
obligatorios, aunque los designados pueden solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones
que estimen pertinentes. El Juez resolverá lo que proceda, de
acuerdo con lo establecido en el
artículo 17.3, nombrando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituirle.
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