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Por cortesía de la Revista SEPIN, incluímos a continuación una muestra de consultas publicadas en dicho medio, sobre los siguientes temas:
Continuación arrendamiento cónyuge no firmante y precario
IVA sobre renta y demás cantidades
Obligación arrendador reparación elementos comunes
Tácita reconducción locales y desahucio falta pago
Continuación arrendamiento cónyuge no firmante y precario
Aunque es un tema bastante discutible, si la arrendataria firmante del contrato ha decidido resolverlo, existiendo separación conyugal desde octubre de 1998, y el que continua ocupando la vivienda es el ex-cónyuge sin contestar en el plazo que marca el art.12.2 de la LAU 29/94, nuestro criterio es que si el arrendador no está aceptando el pago de ninguna renta, la vía adecuada es el juicio de precario, previsto en el art. 39.3 de la LAU y cumpliendo los requisitos del art 1565-3 de la Ley Enjuiciamiento Civil, toda vez que el titulo pertenecía al cónyuge titular y el ocupante actual no ha querido utilizar los derechos del citado art.12.
Duración contrato peluqueria
No hay uniformidad de criterio sobre la calificación de una serie de actividades que, si bien pueden tener ciertos visos de "profesiones", desarrollan también un negocio cara al público. Nuestro criterio, dicho con todas las cautelas, es que el concepto de "profesional", al que se refiere el apartado 4 de la D.T. Cuarta tiene una interpretación restrictiva, es decir, sólo para aquellos que necesitan de Titulo específico y Colegiación para el ejercicio, pues en otro caso todas las actividades desarrolladas en locales de negocio, o casi todas, serian consideradas de tal forma, por ejemplo, fontaneros, carpinteros, etc., que obviamente también son profesionales en sentido amplio.
Por lo tanto, entendemos que una peluquería debe seguir el tratamiento del apartado 3 de la D.T. Tercera, y así la extinción del contrato al tratarse de un arrendatario, persona física, tendrá lugar al fallecimiento o jubilación del mismo salvo las subrogaciones previstas en el citado precepto legal.
IVA sobre renta y demás cantidades
SP 10201
La Dirección General de Tributos en Resolución de 7 de febrero de 1986, ratificada por otra de 24 del mismo mes (BOE 8-3-86), señala que la base imponible del impuesto sobre el valor añadido en locales está constituido por el importe total de la contraprestación de los servicios, incluyendo no sólo la renta sino también las cantidades asimiladas, criterio discutible, ya que entiende que el IVA deberia aplicarse únicamente sobre la renta, pues el propietario-arrendador no es «revendedor» de los servicios de mantenimiento de ascensores, ni de los suministros de agua, luz, etc., que engloban las «cantidades asimiladas». En cualquier caso lo que resulta vinculante y obligatorio es la Resolución a la que hemos hecho referencia.
Obligación arrendador reparaciones elementos comunes
SP 10131
Entendiendo que se trata de contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985, si el inquilino detecta determinados desperfectos, como lo es en este caso en las baldosas del portal que impiden la normal apertura de la puerta de la finca, al tratarse de elementos comunes en principio la obligación de repararlos correspondería a la Comunidad de Propietarios, y no al propio arrendador. Lo que ocurre es que si no existe tal Comunidad, al estar toda la finca en alquiler, el dueño único es el obligado a la conservación de dichos elementos, conforme el art.107 del T.R. de 1964, en el caso de oposición, podrá el arrendatario acudir al art.115 y 116 del citado TR. y optar por resolver el contrato o que se ejecuten las reparaciones teniendo, en cualquier caso, derecho a indemnización, siendo el juicio en ambos supuestos el de cognición a tenor del art.39.2 de la LAU 29/94.
Por ultimo el arrendatario solo podrá sustituir al arrendador en la realización de las obras a las que aquel esta obligado, en los casos en los que, en primer lugar, las reparaciones sean necesarias a fin de conservar la vivienda o el local en estado de servir al uso convenido; en segundo termino, que sean urgentes, encaminadas a evitar un daño inminente o incomodidad grave; circunstancias que no parecen darse en el caso consultado.
Ahora bien, lo que el arrendatario debe tener en cuenta es que estas obras, en el supuesto de que se por fin se llevasen a cabo, se le pueden repercutir a tenor de lo preceptuado en el apartado 10.3 de la DT segunda de la LAU.
Tácita reconducción locales y desahucio falta pago.
No hay inconveniente, por lo menos a nuestro juicio, de que en un arrendamiento de local de 1988, que se ha ido renovando por tácita reconducción cada año, se presente demanda por expiración del término, a pesar de haber admitido en el juicio de desahucio el pago o consignación de las rentas debidas, incluidas la del mes en que termina el plazo anual, siempre que se cumpla con los requisitos del art.1566 del C. Civil, es decir, denunciar el contrato nunca con un periodo superior al plazo exacto de vencimiento.
El cobro de la renta cuando el piso o local se ocupa no tiene, por sí mismo, condición para entender que hay un consentimiento de continuidad, según la doctrina y jurisprudencia mayoritaria, pues se trata simplemente del pago por ocupación, máxime si ello era requerido procesalmente para admitir la enervación, conforme lo establecido en el art. 1563 de la LEC, habida cuenta que la demanda presentada tres meses antes del vencimiento del plazo dio lugar a la celebración del juicio cuando faltaban escasos días para terminar dicho periodo.
En definitiva, el arrendador debe requerir antes de los 15 días posteriores al vencimiento que exige el citado art. 1566 del CC y luego presentar el desahucio por expiración del término, por los trámites previstos en el art.39.3 de la LAU, sin que por el hecho de tener ya percibido un mes posterior signifique una conformidad de la continuación.
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