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Por cortesía de la Revista SEPIN, incluímos a continuación una muestra de consultas publicadas en dicho medio, sobre los siguientes temas:
Decisión juicio equidad y posterior Junta con distintos acuerdos
Instalación ascensor con perjuicio de un propietario
Obras urgentes en elemento común
Participación en gastos de Locales en cada Finca de la Comunidad General
Prescripción obras elementos comunes
Decisión Juicio equidad y posterior Junta con distintos acuerdos
SP 10196
Lo que se resuelve en el Juicio de equidad es aquello que no obtuvo la doble mayoría del art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, dictando una resolución que suple a la Junta, pero nada más. Por lo tanto, la Comunidad, a través de las formas previstas en el art.16 puede convocar nuevas Juntas y adoptar los acuerdos que correspondan, ejecutivos desde ese momento. Se trataría de Junta diferente, a la que el Juez adoptó la decisión en equidad.
La cuestión que parece existe aquí es en que dicha resolución el Juez facultó al Administrador para convocar nueva Junta y, desde nuestro punto de vista, esta facultad sigue vigente, aunque haya tenido otra anteriormente. Ahora bien, a la vez creemos que si no la convoca, precisamente porque por otros medios ya se convocó y celebró, no se planteará ningún problema. En todo caso, una solución, sería que dicho Administrador dirigiera escrito al Juzgado, solicitando instrucciones, teniendo en cuenta, como se dice, que la Junta exigida por el Juez, ha tenido ya lugar, por lo que no es necesario cumplir con esa parte de la re solución.
Instalación ascensor con perjuicio de un propietario
SP 10684
Con la nueva redacción del art. 17.1 de la LPH, el quorum necesario para este tipo de instalación es el de las 3/5 partes de total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Ahora bien, una vez aprobado si, como sucede en el caso consultado, se afecta a uno de los propietarios podríamos remitirnos al art. 9.1 c) en el que se establece que, el propietario debe consentir en su vivienda o local las servidumbres requeridas para la creación de servicios de interés general, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados. Este será un problema importante una vez adoptada la decisión, así la valoración deberá hacerse en cada supuesto concreto, dependiendo del espacio ocupado, de las molestias, en definitiva, del grado de la propia servidumbre. En el supuesto de que no haya acuerdo entre las partes el juicio correspondiente será la única vía para ambos.
Notificación deuda al moroso
SP 10660
El art. 21.2 de la LPH establece como uno de los requisitos para la reclamación de las deudas por gastos comunes a los morosos, la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la cantidad con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario, con el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecido en el art. 9. De este modo, y teniendo en cuanta lo preceptuado en el apartado h) del citado precepto legal, si no se ha comunicado ningún domicilio en España, se tendrá por domicilio el propio piso o local, surtiendo plenos efectos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada la citación fuese imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad de la forma que se fija en el citado precepto legal, la notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Obras urgentes en elemento común
Aunque no se haya constituido formalmente, la Comunidad existe desde que se dan las circunstancias de los arts. 392 y 396 del Código Civil.
Caso de haberse producido un daño en un elemento común, el propietario que haya abonado el importe de la reparación, podrá reclamar la parte que corresponda a los demás copropietarios por aplicación del art. 395 del Código Civil, los cuales deberán participar en proporción a sus respectivas cuotas.
Señalar por último que el requerimiento hecho por el Ayuntamiento a los efectos de reparar los desperfectos existentes, no prueba la urgencia ni la necesidad de los mismos aunque si supondrá un importante indicio que puede permitir justificar la reclamación del propietario que las ha ejecutado.
Participación en gastos de Locales en cada Finca de la Comunidad General.
De la consulta del suscriptor se desprende que estamos ante una Comunidad General, donde los coeficientes vienen asignados de forma global, es decir, en relación con el conjunto y no para cada Bloque, por lo menos para los locales, si bien todo hace suponer que ocurrirá igualmente en los pisos. El hecho de que se esté funcionando individualmente, no significa por eso que hayan desaparecido los derechos y obligaciones conjuntas.
Entre estas últimas está la de participar en los gastos generales, conforme lo previsto en el art.9.1 e) de la LPH. En consecuencia si un local de la Urbanización o Comunidad General tiene asignado el 10% de coeficiente, deberá participar en esta proporción en los gastos de cada bloque, en aquellas partidas que le correspondan, con independencia de que el funcionamiento se haga de manera uniforme o por portales.
Por lo tanto, bastará que esta aportación figure en los acuerdos de la Junta, a la cual deberá ser citado y notificado a todos los efectos, para que la obligación exista. Si hasta la fecha no se ha hecho nada al respecto, procede que en la próxima Junta figure un punto en el Orden del día de "liquidación gastos local…….." y entonces explicar que, conforme los gastos de los ejercicios anteriores, corresponde a dicho local pagar tantas pesetas. Repetimos la necesidad de citar y notificar con detalle el acuerdo, pues entonces solo podrá impugnar, desde nuestro punto de vista, con escasas o nulas posibilidades de éxito, o prestar su conformidad expresa o tácita, con lo cual la reclamación de la cuantía resultante es procedente, señalando a este fin que la jurisprudencia entiende que la prescripción para la reclamación de gastos comunes, es la de quince años del art.1964 del C. Civil.
Prescripción obras elementos comunes
Según las explicaciones del suscriptor, que ha convertido un trastero en garaje desde 1976, además de que la Comunidad lo permitió en su momento y le ha estado cobrando una cuota complementaria por ello, desde nuestro punto de vista las acciones de la Junta están condenadas al fracaso, no solamente por el principio de los actos propios, sino por la prescripción de las acciones del art. 1964 del C.Civil, criterio que sustenta la mayor parte de la jurisprudencia.
Ahora bien. si mediante acuerdo tomado en Junta, se decide que el citado trastero ha de volver a su estado primitivo, el propietario afectado debe hacer constar su disconformidad y, de otra parte, si está a tiempo proceder a la impugnación en la forma y plazos del art. 18.3 de la L.P.H. y, con los argumentos antes mencionados. Si ha pasado dicho plazo, deberá esperar a la acción de la Comunidad y entonces defenderse con dicha postura jurídica. En todo caso, en conveniente requerir a la Junta, a través del Presidente, para hacer constar la oposición radical de cambiar una situación permitida hace más de 23 años.
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