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Daños en elementos comunes y privativos.

No todos los daños que suframos en nuestro piso o local tienen que involucrar a la Comunidad.  Antes de reclamar, hay que determinar de dónde viene el problema, y para ello hay que saber distinguir entre elementos comunes y privativos.

Una Comunidad de propietarios es una forma especial de copropiedad, es decir, una forma especial de compartir la propiedad de un determinado elemento entre dos o más personas. En este caso se comparte el inmueble en que se ubica esa Comunidad.

Los elementos comunes son los que se refieren a esa propiedad compartida; a modo de ejemplo: las cimentaciones, las fachadas, el portal o las conducciones de agua.

Estos elementos, que sirven a todos los propietarios, pertenecen a todos ellos según la cuota de participación que tienen asignada.

Junto a esta propiedad compartida coexisten unidades de titularidad privada, particular. Son los pisos, locales, plazas de garaje, etc. Precisamente por ser propietario de un elemento privativo se es copropietario de los elementos comunes, que sirven a todos.

Por tanto, en una Comunidad conviven intereses particulares de los propietarios respecto de sus pisos o locales, e intereses comunes de todos respecto a los elementos comunes.

Para regular esta situación existen dos normas fundamentales: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil.

Esta idea de convivencia de intereses distintos la explica muy bien la Exposición de Motivos de la LPH cuando indica que:

"Se ha tratado de configurarlos (los derechos de los copropietarios) con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica".

Recientemente me planteaban la situación de un propietario que había detectado humedades en el techo de su baño, días después de haberse reparado una avería en el piso de encima. Lo que hay que hacer, antes de avisar a la Comunidad, es averiguar si el elemento que origina el problema es privativo o común, y si el daño afecta solo a mi elemento privativo o también  a uno común.

En este punto hay que señalar que, en ocasiones, delimitar lo que es un elemento común o privativo no es tarea sencilla.

En el caso de las tuberías, según el Código Civil (que actúa como norma supletoria de la LPH) son elementos comunes (parece lógico ya que discurren por el inmueble y a todo él prestan servicio), pero los Tribunales han matizado esta norma determinando que esas mismas tuberías serán elementos privativos cuando se den estas dos circunstancias:

  • Que se encuentren dentro de los límites físicos de un espacio privativo (piso o local).
  • Que den servicio exclusivo a ese elemento privativo.

En el caso planteado se daban ambas circunstancias, ya que era un daño originado en un elemento privativo (las tuberías del piso superior, cuyo seguro realizó las obras que originaron las humedades).

Además, el daño afectó solamente al piso de abajo (otro elemento privativo). Consecuentemente, más allá de la voluntad que pudieran tener el Presidente o el Administrador de mediar en el conflicto, si lo hubiere, la Comunidad no pintaba nada en este caso, que debía resolverse entre los propietarios.

Pero que no sea incumbencia de la Comunidad no implica que no deba aplicarse la LPH, en cuyo artículo 9 se establecen las obligaciones de los propietarios. Entre ellas está la de

"mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.”

Es esa obligación la que, en caso de no llegarse a un arreglo amistoso, autorizaría al propietario afectado para acudir a los Tribunales en busca de la correspondiente reparación.

Como conclusión, quedémonos con la idea de que, aunque la Comunidad somos todos, no todo lo que pasa en ella afecta a la Comunidad.

 

José Ángel Fabre Boyer
Administrador de Fincas / Abogado


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