Este fin de año nos trae dos buenas noticias sobre arrendamientos de locales de renta antigua:
- la primera -para los arrendatarios– es que no todos los arrendamientos de locales de renta antigua se extinguen el 31 de diciembre, a pesar de lo que importantes medios de comunicación como Antena 3 y El Economista publican esta misma semana;
- la segunda -para los arrendadores– es que una gran parte de los arrendamientos de locales de renta antigua cuyos contratos se prorrogaron con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos de 1994, termina con este año.
Durante este 2014 que ahora acaba, y especialmente en su último trimestre, hemos tenido una semana sí y otra también artículos de prensa y reportajes en televisión, escasamente clarificadores sobre la situación de los locales sujetos a arrendamientos de renta antigua. La mayoría de ellos se centraban en la situación de algunos locales de negocio, situados casi siempre en las zonas céntricas de las grandes ciudades, lamentando que se iban a ver obligados a cerrar porque sus arrendadores querían aumentarles la renta a límites inalcanzables. Incluso se constituyó alguna plataforma para instar al Gobierno a que prorrogara 10 años más la injusta situación existente. Y el Partido Socialista -en uno de cuyos mandatos se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994– se apuntaba al carro de pedir que se deje para luego el cumplimiento de una Ley que concedió una moratoria excesiva a los arrendatarios de locales.
El origen del problema hay que buscarlo en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, publicado el día de Nochebuena de 1962, que prometía desbloquear la situación de las rentas congeladas y acabó consagrando un régimen de subrogaciones excesivamente favorable a los intereses de los arrendatarios, además de establecer la prórroga forzosa de los arrendamientos y perjudicar a los arrendadores porque dejaron de actualizarse las rentas en contra de lo que se había prometido en ella.
La larga vigencia de esta Ley hizo languidecer el mercado del alquiler en España, disminuyendo año a año el porcentaje de viviendas alquiladas sobre el total, hasta producirse una primera liberalización de los arrendamientos con el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica (conocido como Decreto Boyer), que permitía la transformación de viviendas en locales, y establecía la libertad de pactos en cuanto a la duración de los nuevos contratos.
Esta nueva norma actuó como revulsivo del mercado de arrendamientos, haciendo patentes dos situaciones muy diferentes: rentas elevadas y generalizada rotación anual en los contratos acogidos a ella, y rentas muy bajas con duración indefinida en los contratos anteriores a la misma. Esta situación sigue favoreciendo la alternativa de la compra de vivienda frente al arrendamiento. Finalmente, para potenciar el alquiler como pieza básica de una política de vivienda acorde con la Constitución, se promulga la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos de 25 de Noviembre de 1994, que entró en vigor el día de Año Nuevo de 1995, y continuaba la línea de liberalización iniciada por el Decreto Boyer. Esta nueva regulación diferencia los arrendamientos de viviendas y los destinados a usos distintos, y modifica el régimen de los contratos en vigor, graduando temporalmente el ritmo de actualización de rentas, y reduciendo a una única las subrogaciones posibles de los arrendamientos de locales de renta antigua, introduciendo el derecho de arrendamiento preferente (o indemnizatorio) para el arrendatario de local que quiera continuar el arrendamiento y deba abandonar el mismo por el transcurso del plazo previsto. También se conceden a los arrendadores unos teóricos beneficios en impuestos, creando un Censo de arrendamientos para optar a los mismos, que ha tenido nula repercusión en la práctica.
Aunque el preámbulo de esta Ley reconocía los efectos perjudiciales de la prórroga forzosa y la necesidad de ponerle fin, restableciendo la temporalidad que es inherente a la naturaleza de los arrendamientos, se estableció una moratoria generalizada de veinte años (cinco, diez y quince años para los supuestos de locales con tarifas de IAE superiores a 85.000 pesetas de la época) para los arrendamientos de locales de renta antigua que es la que ahora toca a su fin.
Concretando, la extinción de arrendamientos de locales que se produce el 31 de diciembre de 2014 (algunos fijaban la fecha el 1 de enero de 2015) se refiere a los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, está regulada por la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, y diferenciada según el tipo de arrendatario:
- Si es persona física
- Estos arrendamientos se extinguen por jubilación o fallecimiento del titular, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad en el local. Si no hay cónyuge supérstite o si fallece o se jubila después de haberse subrogado, cabe otra subrogación de un descendiente del arrendatario que continúe la actividad. En estos casos, la duración del contrato se extiende hasta completar veinte años desde la entrada en vigor de la Ley, es decir, hasta 31 de diciembre de 2014.
- Si es persona jurídica
- Los arrendamientos de locales de renta antigua en los que se desarrollen actividades comerciales, entendiendo como tales las incluídas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas, excepto los locales cuya superficie fuera superior a 2.500 metros cuadrados que se extinguieron al final de 2004.
- Los de aquellos locales en que se desarrollen actividades distintas de las incluidas en la regla anterior, que tuvieran tarifas del IAE inferiores a 85.000 pesetas de las de entonces (los de tarifa superior han finalizado entre 1999 y 2009).
- Los contratos con IAE entre 85.000 y 130.000 pesetas que, en conjunto, vencían en 2009, se premiaban con un incremento de 5 años de prórroga en el caso en que el arrendatario ya pagara en 1994 una renta superior a la de mercado, o aceptara actualizar la renta de una vez a la entrada en vigor de esta Ley.
- Los contratos de ese grupo entre 85.000 y 130.000 de IAE en los que se hubiera efectuado un traspaso entre el 1 de enero y el 9 de mayo de 1985, también se benefician del aumento de su prórroga de 15 a 20 años, terminando el 31 de diciembre de 2014.
Como se ve, ni son todos los contratos de renta antigua ni creo que afecte a 300.000, 200.000, ni siquiera a 75.000 locales como algunas informaciones sensacionalistas habían anunciado (el fracaso del Censo de arrendamientos instaurado en la Ley nos impide disponer de cifras oficiales fiables).
Por lo que respecta a los autónomos subrogados, en el momento de subrogarse ya conocían que la domiciliación de su actividad en ese local tenía fecha de caducidad. Y en cuanto a las sociedades, es muy difícil que a estas alturas no hayan negociado con el arrendador un nuevo contrato que interese a las dos partes, sobre todo si se tiene en cuenta la actual proliferación de locales de todas las dimensiones y en todas las ubicaciones posibles, en cualquier lugar de España, y a precios bastante razonables, además de la posibilidad de indemnizar a los que se van si el local se alquila para la misma actividad.
Lo que no se puede pretender es que se eternicen unas condiciones favorables al arrendatario que obtenía importantes beneficios, gracias a rentas desactualizadas que le permitían una supremacía sobre su competencia, a cargo de una devaluación progresiva del patrimonio de su arrendador.
Por ello, esta Nochevieja será muy especial para muchos arrendadores (posiblemente de la segunda o tercera generación de quienes firmaron los contratos iniciales) que pueden felicitarse por haber recuperado su local o haber conseguido renegociar su arrendamiento en condiciones más igualitarias para ambos contratantes.
Feliz 2015 a todos ellos, de quienes –dicho sea de paso- pocos se han acordado durante los últimos 20 años.
Juan Rodríguez Baeza
Fundador de comunidades.com
