(Imagen: Viktor Hanacek-imagenesgratis.eu)
Pronto se cumplirán 58 años de la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal, que venía a regular aquella forma de propiedad incipiente que empezaba a despegar en España en la segunda mitad del pasado siglo.
Para entonces, la organización profesional de los Administradores de Fincas de Barcelona cumplía sus primeros 25 años de dedicación al cuidado y mantenimiento de los edificios, cumpliendo una importante labor social al servicio de la noble causa de ofrecer viviendas más habitables y de mejorar la convivencia de las personas. Y fue en este colectivo donde se gestó, partiendo de la base de la especialización y de su necesidad social, la creación de la primera corporación nacional de Administradores de Fincas que con el paso de los años dio lugar a la actual organización territorial.
Durante todo este tiempo, la Ley de Propiedad Horizontal se ha ido adaptando mal que bien a la realidad social, especialmente en los temas de accesibilidad y tratamiento de los propietarios morosos, y en esta evolución han tenido un papel protagonista los Administradores de Fincas que promovieron la primera iniciativa legislativa popular aprobada en España, que dió lugar a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que vino a poner freno a los problemas de morosidad de las comunidades de propietarios antes de la crisis; este solo es un botón de muestra del compromiso profesional de los Administradores como verdaderos expertos en Propiedad Horizontal, que diariamente aplican e interpretan la Ley, y conocen como nadie sus potencialidades y sus puntos débiles.
Como en un edificio de más de medio siglo, que ha conocido retoques, pintura de fachadas, repaso de tejados y sustitución de tuberías, llega un momento en el que precisa de una rehabilitación integral que tenga en consideración todas las instalaciones y todos los requerimientos actuales en cuanto a sostenibilidad y eficiencia, la Ley de Propiedad Horizontal necesita una revisión integral que la ponga a punto para seguir cumpliendo su función reguladora de la convivencia entre comuneros, adaptándose a la realidad de las comunidades de propietarios del siglo XXI. Y los Administradores de Fincas Colegiados, expertos en Propiedad Horizontal, saben lo que se necesita. Por eso han propuesto al nuevo Gobierno una nueva Ley de Propiedad Horizontal.
Una exigencia fundamental y previa de la propuesta de los Administradores se refiere al cumplimiento del principio de seguridad jurídica, para que el legislador legisle con claridad, evitando la confusión normativa, para que los ciudadanos sepan a qué atenerse, evitando parches y continuas remisiones a otras disposiciones legislativas.
Y en el plano de lo concreto, los expertos en Propiedad Horizontal piden dieciséis medidas, relativas a diferentes aspectos:
Régimen de Propiedad Horizontal, gastos y nuevas tecnologías
- Definir claramente los elementos comunes, procomunales y privativos, su participación en los gastos, el quórum para modificar su calificación y las responsabilidades de su mantenimiento.
- Distinción conceptual de los distintos grupos de gastos, otorgando carácter acumulativo al fondo de reserva y regulando su contabilización.
- Definición de los fondos comunitarios: ordinarios, procomunales y de reserva, normas sobre su contabilización y saldos resultantes de liquidación.
- Eliminación de referencias legislativas.
- Regulación de los sistemas de comunicación telemáticos para las notificaciones y juntas.
Organización de la comunidad de propietarios
- Supresión de la segunda convocatoria en las Juntas de propietarios.
Acuerdos y órganos de gobierno
- Regulación en un solo precepto de los distintos quórums y acuerdos correspondientes a cada tipo.
- Firma única del Acta por el Secretario (si es profesional) y admisión de su comunicación por correo electrónico, con garantías de envío y recepción.
- Duración de los cargos y Administrador externo.
- Presidencia: formas de designación, límites y responsabilidad.
Deudas y conflictos comunitarios
- Afección real (anualidad corriente + 4 años) y preferencia del crédito por gastos de comunidad.
- Certificado sobre el estado de deudas (sin visto bueno de Presidente cuando hay Administrador profesional).
- Cumplimiento de las obligaciones del propietario y ampliación de su responsabilidad al usufructuario y a los usuarios en general.
- Intervención del Administrador en el proceso monitorio y posibilidad de acumulación de deudas.
- Admisión con carácter general de la mediación y el arbitraje, promoviendo su inclusión en Estatutos y regulando el régimen de acuerdos.
- Medidas disuasorias frente a la morosidad (establecimiento de intereses, privación temporal del uso de instalaciones y servicios y posible inclusión en Estatutos).
Juan Rodríguez Baeza
Fundador de comunidades.com
