Las obras en comunidades de propietarios (como las de tu propia casa) siempre suponen discusiones, enfados, nervios, disgustos y estrés en general. Así es que casi nadie se pone de obras por gusto, que suele ser por necesidad. Aquí alertamos de los errores al pedir presupuesto.
Un caso típico de obras comunitarias puede ser la mejora de la accesibilidad para que el vecino del 4º, que quedó en silla de ruedas por un accidente de coche, pueda subir y bajar de su casa de forma autónoma. O adecentar la fachada que se está cayendo a cachos, para evitar posibles disgustos si, cualquier día, un desprendimiento le da a alguien en la cabeza.
Sea cual sea la obra a realizar, los propietarios se reúnen; unos quieren y otros no, pero finalmente la comunidad acuerda hacer obras.
Y ahora toca juntar el dinero. Bastante dinero.
El Presidente de turno tiembla porque va a tener que gestionar la difícil situación que tiene por delante. Y nunca ha hecho nada parecido.
Contacta con varios constructores y cuando, poooor fin, llega a tener unos cuantos presupuestos de lo que cuestan las obras, enseguida convoca una reunión para exponer la situación y decidir a quién se le adjudican.
Y no sé ni cómo ni por qué, pero el presupuesto más barato tiene muchas papeletas de ser el ganador de la noche.
Bueno, pues a continuación te cuento los tres motivos más frecuentes por los que el presupuesto de obra más barato suele no serlo.
De esos tres motivos, uno de ellos es un error de concepto (o de bulto), hay otro error que es responsabilidad del constructor, pero hay otro error achacable a quien hace la solicitud de presupuesto (o sea… ¿tú?)
Empezamos por la parte que nos toca.
1) Pedir mal el presupuesto de obras comunitarias
Vaya por delante que, si es la primera vez que uno hace algo así, es normal equivocarse. Pero, si te ha tocado ser Presidente y estás manejando dinero que no es tuyo, no sirve de mucho consuelo pensar que es normal equivocarse.
Hay que evitar equivocarse.
Si realizas una petición genérica y poco ajustada del tipo “queremos poner un ascensor aquí”, recibirás una respuesta que va a ser igual de genérica y poco ajustada que no te depara la mejor de las obras.
Si quieres acertar al pedir presupuestos a las constructoras, tienes que definir las obras a realizar de la forma más concreta y precisa posible.
2) Errores de la constructora al presupuestar tu obra
Lo que te voy a decir te va a parecer increíble.
De hecho muchas personas no se lo creen hasta que les señalo con el dedo en el punto exacto del presupuesto de obra que tienen delante. Y es entonces cuando se dan cuenta de que… las operaciones del presupuesto están mal realizadas
Fíjate que en un presupuesto sólo hay sumas y multiplicaciones.
Bueno, pues me atrevo a decir que el 80% de los presupuestos tienen algún error de este tipo.
Y ojo! Que cuando una operación está errónea, normalmente da lugar a un presupuesto final más barato. Nunca he visto un presupuesto que sea más caro que los demás por culpa de alguna operación mal realizada. Cuando alguna operación tiene error es… a la baja.
No puedo asegurar por qué ocurre así, pero lo que creo, me lo callo.
El error puede estar en una suma de capítulos mal realizada. O en una multiplicación mal donde no se ha tenido en cuenta la medición, o el precio…
En fin, que éste es uno de los motivos por los que desaconsejo mirar solo la cifra del importe final del presupuesto de tu obra comunitaria (y fiarte de ella).
A mí me ha llegado a ocurrir en alguna obra que el total de una partida me ponía 3.000 euros y en realidad eran 30.000 euros (casi ná ¿eh?). Se trataba de un chico que se quería construir una casa y venía feliz a traerme el presupuesto. Yo me puse a estudiarlo y enseguida detecté el error (si quieres te digo cómo puedes conseguir la herramienta que yo utilicé para detectarlo).
El entusiasmo de mi cliente se desinfló pero ¿imaginas que le hubiese dado la obra a ese constructor y que luego, metidos en faena le hubiese dicho que había un error en el presupuesto, y que no eran tres mil, sino treinta mil? ¿Te imaginas cómo se hubiese quedado mi cliente? ¿De dónde iba a sacar el dinero? ¿Cómo terminaría con el constructor? ¿Se quedaría con la obra empantanada?.
3) En obras comunitarias, la Oferta de obra es algo más que un Presupuesto
Y finalmente: el error de bulto.
Porque, cuando nos metemos en obras en nuestra comunidad de propietarios, estamos tan agobiados con el tema del dinero que nuestro subconsciente nos delata y nos hace pensar en el Presupuesto de la obra cuando en realidad tendríamos que estar pensando en la Oferta de la obra.
El Presupuesto de obra recoge la obra que hemos pedido con los precios de cada constructora. Es una relación valorada de obras. Nada más (y nada menos).
Mientras que la Oferta de obra es la propuesta que nos hace la constructora después de haber estudiado nuestra obra, con todas las circunstancias que, a su juicio, van a repercutir en el precio final que la comunidad va a tener que pagar (además de lo recogido en el Presupuesto).
Estas circunstancias podrían ser, por ejemplo, las tasas de paso por calles peatonales, transportes de características adaptadas a los requisitos de la administración, a cargo de quién va el suministro de agua y/o electricidad de obra, plazos de ejecución de las obras, vados que no se pueden interrumpir, zonas de aparcamiento que hay que dejar libres, el traslado y alojamiento de algún vecino (con necesidades especiales) mientras duren las obras y en general cualquier incidencia externa a la obra que tenga repercusión en el precio final que la comunidad va a tener que pagar por ella.
Todas estas circunstancias de obra deberían recogerse en un documento aparte al Presupuesto en el que, además, se establecería la forma en la que se van a resolver.
Tanto si se trata de hacerte tu casa como si hay que realizar obras en comunidades de propietarios, estos errores pueden resumirse en uno: no contratar los servicios de un arquitecto. La verdad es que necesitas un profesional que te redacte la documentación necesaria para definir la obra sin dudas ni variaciones, que repase y compare los presupuestos recibidos, y que tenga en cuenta todas las circunstancias de la obra.
Si necesitas hacer obras en tu comunidad de propietarios y quieres más información, te invito a que reserves tu plaza en el Taller online en el que explicaré cómo sacar provecho al error que seguramente ya estés cometiendo si empezaste a tratar con constructores y cómo evitar aceptar un presupuesto de obras que finalmente supere el dinero previsto. Y te enviaré por email la herramienta sencilla con la que yo detecté que no eran tres mil sino treinta mil euros.
Chus Tobío
Arquitecto Técnico, Ingeniero de Edificación
y Directora de Negocio en
