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Derecho de uso de la terraza común del edificio

Desearía consultar si tengo derecho a reivindicar ante la Comunidad de Propietarios el derecho de uso de la terraza del edificio (azotea) en función de los antecedentes que seguidamente detallaré:
Edificio con cuatro entidades registrales (1. Local comercial, 2. Local comercial, 3 Piso primero, 4 Piso segundo ) y azotea donde existe una terraza que desde el año 1984 viene usando exclusivamente el piso segundo.
Soy propietario, por herencia de mi hermano, desde el año 2007 del piso segundo. Mi hermano ostentó la propiedad de este piso por compra a mi madre que a su vez fué la primera titular registral de la entidad 4.
Los pisos primero y segundo se edificaron previa adquisición por parte de mi madre del derecho de vuelo a los propietarios de los locales comerciales 1 y 2.
Una vez edificados los pisos, mi madre vendió el primero a un tercero quedando como propietaria del segundo. Los titulos de propiedad de ambos pisos están debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.
En la terraza (azotea) del edificio mi madre construyó en el año 1984 un habitáculo compuesto por una pequeña habitación y un pequeño aseo.
Desde el año 1984, primero mi madre, luego mi hermano y ahora yo, ocupamos y usamos el habitáculo descrito en el parrafo anterior. El resto de propietarios conocen y aceptan desde el año 1984 que ese habitáculo es de uso exclusivo y privativo del piso segundo, incluso, la totalidad de la terraza.
Nunca ha existido Comunidad de Propietarios y vamos a intentar constituirla en breve.
Entiendo que al redactar el Acta de Constitución de la Comunidad de Propietarios debería reflejarse ese derecho de uso de la terraza y del habitáculo, exclusivo y privativo del piso segundo.
Mi pregunta es ¿tengo derecho a pedirlo a los demás copropietarios?
¿La usucapión seria aplicable en este caso?

Respuesta

La terraza es un elemento común en su origen, y la construcción del habitáculo en la misma no formaba parte del derecho de vuelo adquirido para construir los pisos primero y segundo, aunque la manera en la que se ha conformado el edificio por construcción sucesiva de las dos plantas de viviendas explica que se haya estado utilizando privativamente la terraza común por mera tolerancia de la comunidad, sin que se haya adquirido su propiedad con carácter privativo, ni un derecho de uso sobre ella.

El acto de constitución de la comunidad de propietarios es un buen momento para legalizar esa situación,  incorporando el derecho de uso de la terraza al piso segundo, si sus copropietarios están de acuerdo por unanimidad, y una vez adoptado el acuerdo, inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que obligue a los propietarios futuros, además de a los actuales. En virtud de lo establecido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, se añadiría a la descripción del piso segundo el anejo de la terraza, y se establecería su coeficiente de acuerdo con el mayor uso previsible de los elementos comunes.

La legalización de lo construído en la terraza es otra cuestión diferente, habrá de ser autorizada por el Ayuntamiento, y no sé si será posible.

En cuanto a la usucapión, creo que en este caso no es posible, e incluso hay alguna sentencia que la deniega en algún caso parecido, aunque este tema es demasiado especializado y se sale del ámbito de la Propiedad Horizontal que es nuestra especialidad.

 

 

 


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