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Desistimiento de contrato de alquiler

Tengo un contrato de alquiler en vigor pero no tengo claras las cláusulas de desistimiento. ¿Es legal que se establezcan dos meses de preaviso y dos meses de penalización si no se cumplen?

Respuesta

La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, modificó, entre otros, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que trata sobre el desistimiento del contrato de alquiler, por lo que la fecha del contrato es fundamental a la hora de analizar las condiciones en que el arrendatario puede ejercer este derecho.

Contrato de alquiler anterior al 6 de junio de 2013

El texto anterior a la modificación de 2013, otorgaba al arrendatario la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento cuando su duración era superior a cinco años, con el único requisito de preavisar con dos meses de antelación como mínimo.

En esos contratos se podía pactar una indemnización de un mes por año que faltara por cumplir, e indemnizaciones proporcionales para periodos inferiores al año.

Contrato de alquiler posterior al 6 de junio de 2013

La nueva redacción del artículo 11 admite que el arrendatario pueda desistir del contrato de arrendamiento cuando han transcurrido, al menos, seis meses del mismo, con la condición de que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

También se establece la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización, para el caso de desistimiento, del importe equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, aplicando la proporcionalidad correspondiente para las fracciones de año.

Resumiendo:

  • si su contrato de alquiler es anterior al 6 de junio de 2013, será legal la cláusula de preaviso con dos meses de antelación. Si fuera posterior a esa fecha, rige lo que dispone la Ley y el preaviso sería de un mes, aunque se hayan firmado dos;
  • en ambos casos, la indemnización que percibirá el arrendador será de un mes por año que falte por cumplir (y la parte proporcional para periodos inferiores al año).

En los casos habituales de contrato anual, prorrogable a voluntad del arrendatario (hasta 5 años antes de la última modificación o hasta 3 después de ella), se aplicará la parte proporcional hasta el próximo vencimiento anual, porque se consideran contratos anuales sucesivos, con lo que la indemnización siempre sería inferior a un mes.

Si el desistimiento se hace antes de los seis meses, se considera incumplimiento de contrato y tendrá que pagar lo que reste de cumplir para los seis meses.


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