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Desperfectos en una terraza de uso privativo

Soy propietario de un ático de VPO con una terraza todo alrededor de unos 250 m2 de propiedad común y derecho de uso para nosotros, ya que solo se accede desde la vivienda.

Conocido en este mes el peritaje solicitado por la comunidad de vecinos, el resultado es un importe total de 120.000 euros (entre terrazas y problemas de inundaciones en el sótano y parking) entre los dos edificios iguales. El defecto es de obra, falta de juntas de dilatación (se van levantando todas las baldosas), despegue de todo el rodapié de baldosa en toda la terraza debido a la lluvia y al mal pegado del cemento cola. Los gastos por reparación de cada terraza son de 40.000 euros.

Las preguntas son:

  • Si la comunidad se niega, tanto a denunciar a la promotora como a arreglarlo entre todos, argumentado que si yo solo tengo acceso, yo me lo coma, ¿puedo denunciar yo solo a la promotora?
  • ¿Debo denunciar antes a la comunidad, ya que se trata de un bien común?
  • Si fuera así, ¿existe un plazo de tiempo para la reparación?

Olvidaba mencionar que no ha existido riesgo alguno de filtraciones de agua a los pisos inferiores en 8 años que tienen las viviendas.

Respuesta

La polémica sobre quién paga los desperfectos en una terraza de uso privativo es habitual en muchas comunidades de propietarios.

Una terraza de uso privativo es un elemento común por su naturaleza (cubre la vivienda inferior), y es un elemento privativo por su uso (la disfruta el propietario del ático).

Los desperfectos que se producen en una terraza de uso privativo pueden ser originados por  una de estas tres causas:

  • Mantenimiento defectuoso del usuario, en cuyo caso la reparación debe hacerse a su cargo, tal y como establece el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Deterioro de la capa impermeabilizante interna, por el transcurso del tiempo, o por una mala ejecución de la misma, lo que obliga a la comunidad a efectuar la reparación, según lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH.
  • Defecto de obra, achacable al promotor y constructor, quienes serían los responsables de su reparación

Es de suponer que en el peritaje que menciona, se especificarán las causas del deterioro, lo que servirá de fundamento para llevar a cabo la oportuna reclamación judicial a los responsables, si estamos dentro del plazo legal para reclamar.

Respondiendo a sus preguntas concretas:

  • El propietario está legitimado para reclamar las reparaciones necesarias derivadas de defectos constructivos, en beneficio de la comunidad.
  • Como la comunidad es responsable del mantenimiento de los elementos comunes, puede demandar a la comunidad para que los repare, independientemente de que ella pueda reclamar a la promotora.
  • No hay plazo para la reparación de los desperfectos en esta terraza de uso privativo, aunque sí lo haya para la responsabilidad del promotor en los defectos de construcción. No obstante, si estos desperfectos ocasionaran daños a otros elementos comunes o a viviendas inferiores, podrían incluise daños y perjuicios en la reclamación judicial.

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