La comunidad de propietarios en la que vivo está formada por 16 viviendas. De ellas, 10 son propiedad del constructor del inmueble. Éste, sin previa consulta a los demás propietarios lleva ejerciendo como administrador de la comunidad desde el inicio (más de 2 años ya). Y lo hace incumpliendo la normativa de propiedad horizontal. No ha convocado ninguna reunión, no se ha elegido presidente, y sobre todo no expone las cuentas al resto de propietarios, limitándose a cobrar lo que él libremente determina.
¿Con qué herramientas contamos para exigir que cumpla la ley en lo referente al funcionamiento de la comunidad (reuniones, elección de cargos, rendición de cuentas, etc)?
Respuesta
La comunidad de propietarios existe por el hecho de haber elementos comunes y privativos. Pero su puesta en marcha requiere la constitución de la comunidad de propietarios. Parece que este formalismo no se ha llevado a cabo en su comunidad: ni se ha celebrado Junta, ni se han nombrado los cargos, ni se ha aprobado el presupuesto.
El papel del promotor en la constitución de la comunidad de propietarios es importante. Es quien debe facilitar a la comunidad la documentación necesaria para iniciar su funcionamiento. A veces, el comprador delega en el promotor la constitución de la comunidad, en el contrato de compraventa. Esta delegación puede utilizarse para las gestiones preliminares, hasta su ratificación por la Junta. Pero no para hacer y deshacer sin ningún control de los comuneros.
En la Junta de constitución de la comunidad se nombran los cargos de la misma y se apueba el presupuesto.
Es probable que ustedes delegaran en el promotor esas primeras gestiones. Incluso la constitución formal de la comunidad. Y que, abusando de esta delegación, él se autonombrara administrador y controle la comunidad.
Para acabar con esa situación habría que convocar una Junta extraordinaria. Según lo establecido en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede convocarse por el 25% de los propietarios (4). En ella removerían el cargo de administrador, suponiendo que exista algún documento de su nombramiento. Y designarían los cargos de la comunidad a partir de ahora. La aprobación del presupuesto anual y las cuotas correspondientes se incluirán en su orden del día.
Los acuerdos anteriores se toman por la doble mayoría de propietarios y de coeficientes, en virtud del artículo 17.7 de la LPH.
Hay que tener en cuenta que, para todas las votaciones, el promotor tiene un único voto (de siete) como propietario. Y la suma de las cuotas de participación de sus propiedades como coeficiente. Si no se consiguiera la doble mayoría, habría que acudir al Juzgado que, previsiblemente, fallará en contra del promotor.
