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Goteras causadas por las terrazas privativas

Se tiene que hacer una reparación de terrazas privativas, cuando llueve causan goteras a los bajos de la finca. En cada planta hay dos pisos y abajo dos plantas bajas del mismo dueño, el cual nos dice que él solo pagará como una sola parte, de la reparación, y los pisos de la primera planta las otras dos partes. Pues como digo las terrazas son de los primeros pisos; y los demás pisos no tienen parte del gasto de la reparación.

Respuesta

Estas terrazas privativas son, en realidad, elementos comunes de uso privativo, puesto que, además de ser utilizadas por los propietarios de la primera planta, constituyen la cubierta de la planta baja.

Para asignar la responsabilidad de esas goteras de los bajos, hay que empezar por localizar su origen, que puede estar en un mantenimiento deficiente de las terrazas privativas, en un defecto de ejecución de su impermeabilización, o en el deterioro de la misma por el transcurso del tiempo.

En el caso de que las goteras se produzcan a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de las terrazas privativas, quienes deben hacerse cargo de su reparación y de la de los daños causados, serán los propietarios respectivos de esas terrazas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por el contrario, si la causa de las goteras fuera algún defecto de ejecución de la impermeabilización de las terrazas privativas,  o en el deterioro de la tela asfáltica, sería la comunidad la responsable de la reparación de la causa y de los daños, tal y como se dispone en el artículo 10.1 de la LPH.

Una regla fácil de recordar a la hora de asignar la responsabilidad de la reparación de elementos comunes de uso privativo es que si el deterioro está en la parte que pisa el usuario (el solado que se ve), lo paga el propietario; y si la avería está en la zona interna que no se ve (defecto de estructura, capa impermeabilizante, ...) la reparación la paga la comunidad.

Lógicamente, la determinación del origen de las filtraciones no puede quedar al arbitrio de la comunidad, y debe fundamentarse en un informe pericial.


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