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Locales comerciales en comunidades de propietarios

locales comerciales en comunidades de propietariosLos locales comerciales, aunque pertenecen a las comunidades de propietarios, muchas veces no utilizan algunos de sus servicios. Esto da lugar a confusiones, especialmente si disponen de entradas independientes, originando la falsa creencia de que no pagan comunidad. En ocasiones, están exonerados de algún gasto, si se contempla así en la División Horizontal, o se decide por unanimidad. Algunas de las situaciones conflictivas que pueden generar, en su día a día, están reflejadas en las siguientes consultas de nuestros usuarios. Acometidas independientes, actividades molests, humedades, criterios de su contribución a los gastos, daños estéticos, exoneración de gastos y exigencias fuera de lugar son las inquietudes que nos plantean:

1) Locales comerciales en comunidades con acometida independiente

Soy propietario de un local comercial que da a 2 calles de un bloque de pisos de 9 vecinos. Colaboramos con los gastos de comunidad menos el de mantenimiento de ascensor por no utilizarlo. Recientemente ha habido un escape de gas (instalación del año 1969) y hay que abrir una nueva acometida de gas natural, subir el tubo de cobre por la fachada y hacer nueva conexión con cada una de las viviendas. El tema está, en que nosotros disponemos de gas natural que nos viene de otra acometida, únicamente para el local, totalmente independiente del bloque de pisos.

¿Tengo que colaborar en el pago del 21% por coeficiente tal y como me piden ellos? ¿He de pagar por una cosa que no le saco nada de rendimiento?

Respuesta

Según cuenta, en su comunidad hay dos instalaciones de gas: una que da servicio a las viviendas, y otra al local.  Lo normal sería que el local mantuviera la suya, y las viviendas la otra, aunque también podrían considerarse ambas como elementos comunes, y todos contribuyeran al mantenimiento de las dos. Desconozco si en la División Horizontal de su edificio se dispone algo al respecto. Sin nada previsto, la comunidad tendría que decidirse por una de las dos alternativas, dejándolo establecido para el futuro. No puede admitirse es que una se considere elemento común de todos, y la otra elemento privativo del local.

En cuanto a pagar por una cosa a la que no saca rendimiento, ha de tener en cuenta la esencia de la propiedad horizonal.  Consiste en que en las comunidades de propietarios no se paga por utilizar los servicios y elementos comunes, sino por ser propietario de ellos.

2) Actividades molestas de locales comerciales en comunidades

Han abierto en el local de nuestro edificio un negocio de masajes eróticos. No se nos informó de que sería un local de masajes eróticos, se nos ha engañado. El local linda con una residencia femenina de monjas en la cual hay una iglesia y con un instituto donde se imparte bachillerato (menores de edad). Tengo entendido que a menos de 200 m. de distancia no puede haber un local de esta índole.
Han hecho obras mayores en el local sin permiso de la comunidad ni permiso de obras. Tampoco ha habido un aparejador al frente de la reforma, sólo un decorador. Han cerrado la galería abierta del local para colocar los aparatos de aire acondicionado.

Agradecería indiquen cómo proceder.

Respuesta

La primera consideración sobre este asunto es que la comunidad no tiene ninguna capacidad de autorizar o denegar la implantación de una actividad determinada en los locales de su edificio. La única actuación posible es verificar en el Ayuntamiento si el local cuenta con la necesaria licencia de actividad. También puede informarse si cumple los requisitos necesarios en cuanto a horario, distancia a centros de enseñanzay demás circunstancias. De paso, puede comprobar si la licencia de obras concedida se ajusta a las realizadas en el local.

De entrada, la comunidad no puede oponerse, a menos que existiera una limitación o prohibición expresa e n el Titulo constitutivo.

En cuanto al local, la comunidad puede verificar si las obras realizadas alteran la seguridad, estructura o configuración del edificio. En virtud del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal,  podría exigir legalmente la demolición de esas obras.

Centrándonos en la actividad concreta, el apartado dos de ese mismo artículo, dispone textualmente:

2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

No existen actividades molestas por sí mismas, y habrá que valorar cada caso concreto, atendiendo a sus características y duración.

Son los vecinos quienes consideran molesta la actividad desarrollada en el local, y a partir de ese momento, el citado artículo 7 de  la LPH indica los  pasos a seguir:

"El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."

Al final, son los Tribunales los que dictaminan si debe cesar o no la actividad, por las molestias que ocasiona a los vecinos.

3) Humedades de locales comerciales en comunidades

El nuevo propietario de un local en planta baja reclama a la comunidad unos daños por humedades en una pared. Por el local pasa la bajante general del edificio y los daños reclamados son anteriores a la compra. Históricamente este edificio y los adyacentes han tenido muchos problemas en las plantas bajas por humedades, debido al terreno.
El propietario ha enviado un informe pericial que atribuye los daños a un fallo de estanqueidad de la bajante. Sin embargo, para este informe no han realizado pruebas (con cámara, agua colorada, etc) para contrastar que es cierto. La idea es realizar una inspección con cámara, aunque la comunidad insiste en que las humedades son debidas al terreno.

¿Quién debe asumir este coste? ¿La comunidad por su deber de conservación del inmueble? ¿O el propietario debido a que no está demostrado este fallo de estanqueidad?

Respuesta

Si los daños se deben a una filtración de la bajante, la responsable es la comunidad de propietarios.  Y si las humedades son por capilaridad, y ascienden desde el terreno por el interior de los muros, también. En cualquiera de los casos, la comunidad tiene la obligación de reparar los daños (artículo 10.1.a LPH). Y, si es necesaria una inspección interior de la bajante para descartar las filtraciones, la comunidad asumirá este gasto.

4) Los locales comerciales en comunidades contribuyen a los gastos de acuerdo con su coeficiente.

Actualmente soy presidenta de mi comunidad. Desde 1992 aproximadamente hemos dividido el importe del seguro del edificio entre los propietarios de los pisos y de los locales a partes iguales. Actualmente uno de los propietarios de local no quiere pagar este recibo si no lo hacemos sobre el coeficiente del local.

¿Puede un solo vecino propietario hacernos cambiar las normas?

Tenemos pendiente de realizar una reparación importante en el ascensor. ¿Deben participar los propietarios de los locales en los gastos de reparación? (Tienen los contadores dentro de nuestra portería aunque no tienen acceso directo a ella).

Respuesta

El artículo, 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece claramente, entre las obligaciones de los propietarios:

"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Por ello, la participación en los gastos generales de la comunidad debe hacerse atendiendo a los coeficientes. Aunque también se puede tener en cuenta lo especialmente establecido (una disposición estatutaria, o un acuerdo de la comunidad). Si en los Estatutos se recoge otro sistema, como el reparto por partes iguales, es legal y válido. Si es por acuerdo de la comunidad, debe adoptarse por unanimidad, y quedar reflejado en el libro de actas. Además, habría que inscribir este acuerdo en el Registro de la Propiedad, para que obligue a los propietarios futuros. De no hacerlo, el acuerdo solo obligaría a los propietarios en ese momento, y los futuros podrían contribuir por coeficientes.

Si el propietario del local compró después de 1992, podría exigir que se le aplicara su cuota por coeficiente. Si no fuera así, habría que plantear el cambio de sistema en una Junta, y aprobar -por unanimidad- volver a contribuir por coeficientes.

De todas formas, el seguro puede ser un caso especial. Como la valoración de los daños, en caso de siniestro, tiene en cuenta el coeficiente de participación de cada una de las fincas, es posible que los Tribunales obligaran a la comunidad a distribuir dicho gasto de acuerdo con los coeficientes, aunque no se lograra el acuerdo unánime.

Respecto al gasto extraordinario de reparación importante del ascensor, si actualmente no participan en los gastos de mantenimiento del mismo apoyándose en que no utilizan este servicio, tampoco participarán en las reparaciones, porque la doctrina jurisprudencial establece que las exenciones genéricas comprenden los gastos ordinarios y los extraordinarios.

5) Daños estéticos en locales comerciales en comunidades

Soy propietario de dos locales y dos viviendas de la misma comunidad. En un local, por problemas de las redes de saneamiento de la comunidad, me han hecho zanjas en el suelo. No hay pavimento igual y, según la comunidad, por ley solo me reponen el piso que han roto. El resto del local lo tengo que pagar yo. El suelo, que estaba en perfectas condiciones, se me quedaría lleno de parches.

Mi pregunta es si están obligados a dejarlo como estaba. También dicen que la ley repara lo roto y lo estético es problema del propietario.

Respuesta

El artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias de reparación de los elementos comunes. Si ha habido que romper el solado para llevarlas a cabo, habrá que reponerlo a su estado original. El nuevo pavimento ha de ser lo más parecido posible al anterior. Y debe reponerse por completo.

Parece que hay una interpretación errónea de la comunidad. Ninguna Ley dice eso que argumenta. Posiblemente el seguro de la comunidad no cubra los daños estéticos. La responsabilidad del daño es de la comunidad, que puede contratar un seguro que responda por ella. Pero lo que no cubra el seguro tiene que cubrirlo obligatoriamente la comunidad.

6) Exoneración de gastos a locales comerciales en comunidades

En mi comunidad, el promotor estableció unos estatutos donde se excluía a los locales de gastos de escalera, luz, ascensor.... Los dos locales tienen acceso interior al edificio, tanto a la escalera como al ascensor, directamente desde su planta.

¿Es legal ésto? ¿Sería cláusula nula por ilegal? Uno de los dos locales sí está dispuesto a contribuir a los gastos según su cuota de participación. Ahora estamos constituyendo la comunidad y queremos hacer nuevos estatutos.

También estableció que las viviendas pagaran limpieza, ascensor... a partes iguales, pero los propietarios queremos pagar según cuota de participación. ¿Es posible hacerlo sin unanimidad? ¿Cambiando el reparto del gasto en junta?

Respuesta

En general, la exoneración de gastos a locales comerciales  en comunidades, por parte del promotor, en la División horizontal, es legal. Así se preve en el artículo 9.1.e) de la LPH cuando se hace referencia a lo especialmente establecido. Esta exoneración suele basarse en el no uso de algún elemento común por las fincas exoneradas. No obstante, aunque la no participación en gastos de ascensor puede estar justificada, no lo está la de no contribuir a los gastos de luz; cabe la posibilidad de que algún Tribunal considere contraria a la Ley dicha cláusula. Pero la anulación solo se puede conseguir mediante un procedimiento judicial.

La distribución de los gastos por partes iguales es válida, porque así se dispone en los Estatutos. Y obliga a todos los propietarios si han aceptado su contenido a la hora de adquirir la propiedad. La modificación de esos Estatutos solo puede conseguirse por acuerdo unánime de todos los propietarios. Y lo mismo si tratan de hacer unos nuevos Estatutos.

7) Exoneración de gastos de ascensor a locales comerciales en comunidades

Soy propietario local comercial. En las Normas de comunidad tengo le exoneración de gastos, entre ellos el ascensor, diciendo: "no contribuirá a los gastos de uso, conservación y reparación".

Ahora me piden el pago de una revisión periódica oblgatoria. ¿Tengo que pagarla?

Respuesta

La exoneración de gastos de ascensor a locales comerciales en comunidades, como todas las cláusulas de exclusión, debe interpretarse de manera restrictiva. Como los gastos de la revisión periódica obligatoria no están expresamente excluídos, su local deberá participar en este gasto.

8) Los locales comerciales en comunidades no pueden imponer sus normas

En la comunidad que presido hay un local comercial cuyo propietario ha dado orden de impago de los recibos comunitarios. Se niega a pagar gastos ordinarios como seguro, desinsectación, mantenimiento de antena tv (que disfruta), limpieza, etc. Para pgar dichos gastos, exige que le sean comunicados previamente y con antelación.

Todos los vecinos propietarios pagamos una cantidad fija mensual. Al local comercial se le cobra exclusivamente el porcentaje de gastos que le corresponde según escritura de División horizontal. No está exento de ningún gasto, ni aporta cantidad alguna al fondo común. Los gastos se le justifican documentalmente como al resto de vecinos, en la junta general ordinaria anual en la que se aprueban los gastos del año anterior y el presupuesto del siguiente año.

Como presidente/administrador de la comunidad, me niego a comunicarle  mensualmente el importe detallado de cada uno de los gastos. Creo que es un trabajo que no tengo que hacer para quien actúa con manifiesta mala fe. Nunca quiere pagar lo que le corresponde y crea continuos problemas de convivencia con los vecinos. Como dije antes, anualmente se entrega informe detallado de los gastos anuales y se presentan facturas a quien lo solicite. Hasta hoy no ha habido problema alguno con ningún vecino propietario ni con las cuentas de la comunidad.

Me gustaría saber si tengo la obligación de comunicarle previamente el importe de los gastos que tiene que pagar. De no ser así, ¿como se le puede obligar a pagar mensualmente lo que le corresponde? ¿A partir de qué cantidad podemos interponer demanda por impago? ¿Cómo se le puede exigir que abone una cantidad fija o haga provisión de fondos?.

Respuesta

No se puede permitir que este propietario imponga sus normas. Como bien dice, las cuentas se presentan en la Junta general, y allí se puede solicitar cualquier  información sobre ellas.

El artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, dedicado a las Juntas de propietarios, incluye entre sus funciones la de aprobar el presupuesto anual. Lógicamente, este presupuesto se desglosa, calculando la contribución de cada una de las propiedades para cubrirlo. La Junta aprueba los importes de las cuotas periódicas a abonar por cada uno para hacer frente al mismo. A partir de su aprobación, estas cuotas son exigibles a cada uno de los propietarios, sin ningún otro requisito adicional.

La inclusión en el acta de la Junta de las cuotas aprobadas para cada una de las fincas, es suficiente para exigir el pago.

A partir de una mensualidad impagada, es posible demandar al propietario deudor.

Se puede exigir que haga frente a su cuota fija de provisión de fondos para financiar el presupuesto. Y también a la parte correspondiente al Fondo de reserva que debe constituirse en la comunidad. Para reclamarlas, se puede utilizar el procedimiento monitorio regulado en el artículo 21 de la LPH.


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