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Propiedad privada de uso público en comunidad de propietarios

propiedad privada de uso público (Imagen: http://propiedadprivada.blogspot.com.es/)

No he encontrado en su web información sobre la figura de Propiedad Privada de Uso Público.

En nuestra Mancomunidad tenemos un jardín en la zona delantera de nuestro edificio que es jardín público. Luego tenemos unos soportales en los que hay varios negocios (dos cafeterías, una peluquería y una farmacia). Estos soportales y la parte trasera son de titularidad privada de uso público.

El problema viene porque tenemos un estadio de fútbol de 1ª división al lado, y los días de partido nos dejan todo sucio de botellas, cristales, orines, etc., e incluso nos hacen pintadas en las paredes. Además, el jardín público de la parte delantera se utiliza como jardín para perros. Y cuando llueve, también usan los soportales y los jardines traseros para los perros. A esto cabe añadir que muchos vecinos y ajenos a la propiedad, nos dejan las motos en la zona de propiedad privada de uso público.

Me gustaría saber qué cosas debemos permitir y qué cosas podemos evitar en nuestras zonas privadas de uso público, puesto que la reparación de los desperfectos y la limpieza debemos realizarla a cargo de la Mancomunidad.

Hemos conseguido que los días de partido el Ayuntamiento nos limpie y baldee las zonas privadas de uso público. Pero nos dicen que, al ser nuestras, deberíamos hacerlo nosotros. Lo cual es curioso: nosotros no podemos cerrar ni evitar que personas ajenas utilicen nuestra propiedad privada de uso público, pero sí debemos mantenerla, iluminarla, repararla, limpiarla, eliminar los graffitis, y soportar que las motos accedan a ella, con peligro atropello de niños y mayores que la frecuentan.

Espero haberles hecho llegar la información suficiente para que comprendan nuestra situación, puesto que tuve que enfrentarme a un concejal que literalmente me dijo que: "no haber comprado tu vivienda en una zona cercana al estadio, que incluye una propiedad privada de uso público".

Respuesta

La problemática de las comunidades de propietarios que tienen una propiedad privada de uso público excede de nuestro objetivo fundamental de nuestro portal. La Ley de Propiedad Horizontal que rige las comunidades de propietarios no entra en ese tema.

Situación actual

No somos especialistas en el tema, y la información que disponemos de esta especie de limbo jurídico de la propiedad privada de uso público, podemos resumirla así:

  • El uso público de las zonas de titularidad privada, se recoge en las normas de planeamiento urbanístico del municipio. En ellas se obliga a la propiedad a ceder determinadas zonas para ser utilizadas por personas ajenas a la comunidad.
  • Las discrepancias entre comunidades y Ayuntamientos surgen a la hora de realizar las labores de mantenimiento y reparación de estas zonas. La causa fundamental es la indefinición de las obligaciones municipales sobre las servidumbres de uso público constituídas sobre dichas zonas.
  • Los artículos 25 y 26 de la Ley 7/1985 de Bases del Régimen Local obliga a los municipios a prestar los servicios públicos en las vías o espacios de carácter público, pero no en estas zonas de servidumbres.
  • De otro lado, la comunidad de propietarios tiene la obligación de conservar sus elementos comunes, tal y como determina el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Este uso público que grava a la propiedad privada debería llevar consigo una cierta compensación del municipio por el  uso público que se hace de una propiedad privada.(sentencia TS 21 de mayo 2001 RJ 2001/3792).
  • Dicha compensación se fundamenta en los principios de la buena fe (artículos 7.1  y 1258 del Código Civl) y de equidad (artículo 3.2 del CC).
  • Muy pocos Ayuntamientos han regulado específicamente este tema. Lo hizo el de Donostia-San Sebastián en el artículo 25 de su Ordenanza complementaria de edificación de 23 de noviembre de 1998. Y el de Logroño, con la aprobación de criterios sobre condiciones de uso, conservación y mantenimiento de los espacios públicos privados a nivel de calle (pasajes, soportales, espacios libres privados con uso público en superficie).

Conclusión

Cada día se hace más necesaria la regulación municipal de estas situaciones para evitar arbitrariedades, discriminaciones e indefensión.

Los Ayuntamientos deberían hacerse cargo de:

  • Labores de limpieza del pavimento y mobiliario urbano existente, con excepción de fachadas, paramentos y techos.
  • Costes del servicio y mantenimiento del alumbrado necesario para una adecuada visión en las zonas de paso (farolas, puntos de luz de los porches, etc.).
  • Reposición del mobiliario urbano (bancos, papeleras...).
  • Labores de matenimiento de jardines si los hubiere.
  • Reposición de los elementos del pavimento dañados que impidan utilizar adecuadamente la zona a los peatones.
  • Reposición de elementos de seguridad (barandillas).

Las comunidades de propietarios tendrían que:

  • Conservar los elementos estructurales del edificio (frente de fachadas y techo de porches).
  • Mantener las infraestructuras de saneamiento, y evacuación de aguas hasta su conexión a la red general, y reponer los elementos dañados (arquetas o sumideros).
  • Eliminar pintadas, graffitis y carteles fijados en las paredes, sin perjuicio de seguir la norma general establecida en el municipio.

Mientras se hace realidad, hay que negociar, utilizando de medidas de presión adecuadas, sin descartar la vía judicial.

 

 

 

 


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