| Primero de todo comentar que tenemos algunos vecinos denunciada a la comunidad por prohibición de espacios comunes desde hace casi cuatro años, así como que hemos impugnado varias juntas desde entonces por irregularidades del administrador (ajeno a los propietarios de la finca), que se ha posicionado a favor de varios propietarios y está en contra de otros, para su propio beneficio. La consulta es la siguiente: han hecho una junta extraordinaria, para aprobar las obras de la nueva normativa de Fenosa, donde hay que cambiar contadores de luz y cableado de las instalaciones antiguas, hasta ahí bien, la cuestión es que en la junta no han presentado ningún presupuesto, solamente el administrador ha dado los totales de los presupuestos; la cuestión es que hay varios vecinos exactamente 7, bueno uno tiene un coeficiente de participacion menor , de los 20 vecinos que quieren instalar luces presenciales con techos de escayolas,.cambiar apliques y plafones, pintar, etc,, y nos tememos que todo esto nos lo están incluyendo en las obras que tenemos que hacer del cableado mencionado por Unión Fenosa. Mis preguntas son: ¿Podemos negarnos y posicionarnos solamente a hacer lo necesario en el edificio? ¿Tiene el administrador la obligación de presentarnos los presupuestos con anterioridad a la junta para estudiarlos y saber lo que realmente quieren hacer? ¿En los presupuestos nos tienen que desglosar lo que van a hacer y el importe del trabajo? ¿Nos podemos negar al pago de las obras sin saber qué vamos a pagar?. |
Respuesta
Una obligación no escrita que tenemos los administradores de fincas es la de informar a nuestros comuneros de todas las particularidades que pueden afectar a las instalaciones comunes, al coste de sus reparaciones o sustituciones, y al quórum necesario para adoptar cualquier tipo de acuerdos en relación con las mismas.
Aunque parece que ésto no se cumple en su caso concreto, intentaremos repasar qué cosas se pueden y cuáles no se pueden hacer.
Al parecer, la inspección de las instalaciones eléctricas de baja tensión de su comunidad, que es una de las inspecciones obligatorias y está regulada por el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) y sus Instrucciones Técnicas Complementarias (ITC), obliga a una renovación de la instalación eléctrica del edificio, sustituyendo los contadores y el cableado de la comunidad. Estas obras deberían estar claramente definidas y valoradas, independientemente de que -aprovechando las rozas que se vayan a hacer para esta instalación- se lleven a cabo otras obras complementarias de interés para la comunidad, especialmente si se encaminan a mejorar la eficiencia energética del edificio, reduciendo el consumo eléctrico. Parece normal que se incluya la pintura entre las obras a ejecutar, si se hacen rozas para la renovación de la instalación eléctrica.
Si han celebrado una Junta extraordinaria, en el Acta deben aparecer las obras que se han aprobado y el importe de las mismas. Si así no fuera, los propietarios que se sientan perjudicados pueden impugnar los acuerdos correspondientes, siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Legalmente, no hay ninguna obligación de presentar los presupuestos con antelación a la Junta para facilitar su estudio por los copropietarios. Lo importante y obligatorio es que se aprueben por la mayoría necesaria, dependiendo de su objeto.
Si hay unos propietarios que quieren que se realicen obras complementarias a la renovación de la instalación eléctrica, deberían haberlo propuesto en esa Junta, o en otra que se celebre más adelante, y que la comunidad las apruebe.
El punto conflictivo es la consideración de las obras como necesarias o como mejoras, y es la comunidad quien las califica de una u otra manera. La adopción de los acuerdos correspondientes se regula en el artículo 17 de la LPH:
- En el apartado 3 se establece que las obras encaminadas a mejorar la eficiencia energética (por ejemplo, sustitución de luminarias por otras más eficientes) se acuerda por la doble mayoría de las tres quintas partes de todos los propietarios que representen, a su vez, el 60% de coeficientes o más.
- En cuanto a las mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, se regulan en el apartado 4 del mismo artículo, se aprueban también por la doble mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y coeficientes, y cuando el importe de las mismas supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, sin que se le pueda privar de la mejora o ventaja. Si votan que no a estas obras, pueden negarse al pago del importe correspondiente, en el caso de que el total de las mismas supere la cuarta parte del presupuesto anual ordinario.
- Las obras necesarias (posiblemente la pintura), precisan del voto favorable de la mayoría de propietarios presentes y representados que ostenten la mayoría de las cuotas de participación, según se dispone en su apartado 7.
Si en el Acta de la Junta no se desglosan las obras obligatorias (renovación de la instalación eléctrica), las relacionadas con la eficiencia energética, las obras necesarias y las mejoras, además de impugnar el acuerdo, se pueden negar a pagar la derrama correspondiente.
