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Reparación de elementos comunes de uso privativo

elementos comunesPor ponerles en situación, la construcción de las viviendas donde vivo es un tanto peculiar, se trata de dúplex distribuidos en una planta baja y encima de estos otra planta más de dúplex teniendo ambos terrazas/solarium bastante amplios que son zona común pero de uso privativo.

Tenemos muchos problemas con las terrazas de los duplex de la planta superior ya que constantemente generan humedades en los duplex de la planta baja. La pregunta es cuando hay uno de estos problemas de humedad ¿quién debe pagar la obra en la terraza de la planta superior? ¿Y en caso de que el vecino de la planta superior haya cambiado el estado original de dicha terraza?

Actualmente en nuestra comunidad, cuando una terraza genera humedad en la vivienda de abajo, la comunidad paga la obra, lo cual a muchos vecinos no nos parece justo sobre todo cuando estos vecinos han hecho obras (auténticas chapuzas) en las terrazas como crecimientos, poner dos y hasta tres suelos unos encima de otros, etc...Les agradecería mucho que sea cual sea su respuesta me indicasen qué ley y artículo lo justifican, ya que leyendo la LPO no parece muy claro este asunto.

Hemos dado con una comunidad de viviendas iguales a la nuestra que dicen que por ley, cuando alguien ha modificado una zona común, se hace cargo de los desperfectos de la misma así como los que genere en otras viviendas. Nuestro administrador dice que no es así, pero tenemos motivos para pensar que actúa con falta de diligencia por diferentes motivos.

Respuesta

Estas terrazas son elementos comunes de uso privativo, pues tienen la doble condición de elemento común (por ser cubierta de la planta inferior) y elemento privativo (porque su uso corresponde al propietario de la planta superior).

Cuando se produce una filtración desde las terrazas a las viviendas inferiores, la responsabilidad de la reparación de estos elementos comunes de uso privativo puede ser del propietario o de la comunidad, dependiendo de la localización de la causa que genera los daños:

  • Si la filtración se origina a consecuencia de las deficiencias en el mantenimiento de la terraza, la reparación será a cargo del propietario que la utiliza, por incumplimiento de lo establecido en el apartado a) del artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
  • Cuando la causa de la filtración se debe a un defecto en la impermeabilización de la terraza o al deterioro de la tela asfáltica, la reparación será a cargo de la comunidad de propietarios, en virtud del artículo 10.1 de la LPH.

Una regla fácil de recordar a la hora de asignar la responsabilidad de la reparación de elementos comunes de uso privativo es que si el deterioro está en la parte que pisa el usuario (el solado que se ve), lo paga el propietario; y si la avería está en la zona interna que no se ve (defecto de estructura, capa impermeabilizante, ...) la reparación la paga la comunidad.

El que algunos propietarios hayan realizado obras en sus terrazas añade algunas dificultades a este planteamiento general:

  • Si la causa de la filtración está en las obras realizadas unilateralmente por el propietario, la responsabilidad de la reparación será suya.
  • En el caso de que la causa de la filtración sea imputable a la comunidad, pero el propietario haya añadido un solado sobre el original, o haya sustituido éste por otro, la comunidad no puede asumir los costes extras de esas modificaciones, y solo pagará la sustitución de la tela asfáltica y la reposición del solado original.

Pero también hay alguna sentencia que condena a la comunidad por el hecho de haber consentido la alteración de los elementos comunes realizada por algunos propietarios.

Lógicamente, la determinación del origen de las filtraciones no puede quedar al arbitrio de la comunidad, y debe fundamentarse en un informe pericial.


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