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Uso de zonas comunes según cuotas de participación

 

Como propietario de vivienda en urbanización, con piscina (tiene un aforo de 120 pax) hasta hace dos años 2013, se había acordado en reunión ordinaria que los gastos de la piscina se sufragaran a partes iguales, pues cada vecino podía entrar en la misma independientemente del número de miembros de la unidad familiar. Pero ese año en dicha reunión ordinaria se acuerda por mayoría que los gastos de la misma se hagan por coeficiente, si bien, el acceso a la misma seguiría libre para todos los miembros de la comunidad como hasta ese momento se había hecho.
En la reunión del año pasado 2014, pedí al presidente que en la orden del día se reflejara que puesto que la piscina tenia un aforo limitado y el mantenimiento era por coeficiente, que había que distribuir las entradas por coeficiente. Y así se reflejó en la reunión, pero claro con este sistema de reparto había viviendas que solo le correspondía una entrada o ninguna por ser pequeños. Luego la mayoría acordó que el acceso siguiera ilimitado pero el mantenimiento siguiera por coeficiente.
Como me parece injusta esta medida de mayorías, quisiera me orientaran para ver como puedo ejercer mi derecho, bien para que el reparto sea a partes iguales (todos disfrutan del bien común) o que si es por coeficiente, el acceso también lo sea.

Respuesta

El uso de las zonas comunes según cuotas de participación incumple la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 9 de la misma, dedicado a las obligaciones de los propietarios, en su apartado 1,e), indica que todos los propietarios han de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes, con arreglo a su coeficientes de copropiedad, aunque se admite otro sistema de reparto si se acuerda por unanimidad de todos los comuneros.
Evidentemente, la piscina es un elemento común y como tal puede usarse por todos los propietarios (y quienes con ellos convivan), independientemente de sus respectivos coeficientes de copropiedad. El uso de las zonas comunes nunca puede regularse en función de las cuotas de participación, ya que el derecho a utilizarlas es una consecuencia de la copropiedad, sin que los coeficientes puedan condicionarlo.
Para entenderlo mejor, le recomendamos que consulte el artículo La esencia de la propiedad horizontal, incluido en nuestro blog, donde se explica que el criterio de la Ley de Propiedad Horizontal, a la hora de distribuir los gastos, es el de la propiedad y no el del uso: se paga por ser propietario, no por ser usuario, es “más propietario” quien mayor coeficiente tiene, y cualquiera puede utilizar los elementos comunes porque son suyos.
Resumiendo: la situación actual de la piscina en cuanto a uso y participación de gastos es perfectamente legal, y solo podría modificarse por unanimidad de todos los propietarios.


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