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10 consultas sobre terrazas de comunidades de propietarios

10 consultas sobre terrazas de comunidades de propietariosLas terrazas de comunidades de propietarios suelen ser los elementos comunes que generan más y mayores conflictos entre comuneros. Presentamos aquí una selección de 10 consultas referidas a ellas.

1) Enseres en las terrazas de comunidades de uso privativo

Soy inquilino de una vivienda que tiene uso privado de la terraza que pertenece a la comunidad por estar en el bajo del edificio.  Los vecinos se quejan por haber puesto en la misma dos arcones y un armario para guardar herramientas.

Mi pregunta es si existe alguna ley que me prohiba la colocación de estos enseres. Ninguno de ellos está sujeto a la fachada del edificio.

Respuesta

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:

"El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario..."

No parece que esos arcones y el armario menoscaben la seguridad o estructura, ni perjudiquen los derechos de otro propietario. La naturaleza de dicho mobiliario como desmontable, permite considerar que su uso es inocuo para la comunidad, e interesante para el propietario o inquilino a quienes les permite un aprovechamiento lógico de la terraza como elemento común de uso privativo.

2) Separación entre terrazas de comunidades

Tenemos una terraza comunitaria de un bajo de uso privativo. Limita con otra de la misma finca, de la que la separa un muro medianero de un metro de altura. En la terraza del vecino hay dos perros que no salen nunca del piso. Hacen allí sus necesidades, y el dueño ni recoge ni limpia. Además, en la terraza hay muebles rotos y se almacena suciedad. Los perros no son violentos pero están desatendidos. Cuando salimos a comer están pendientes de lo que hacemos y algún padre con niños pequeños se siente inseguro.
Queremos poner una especie de "cierre" removible y no permanente, mediante un cañizo de bambú de 1,80 m. que no apoyaría en la pared. Pondríamos unas jardineras paralelas al muro medianero y sobre ellas el soporte del cañizo.

Si esta separación es removible y no es permamente (aunque posiblemente no la quitemos nunca), ¿he de pedir permiso a la comunidad? Sería de una altura de 1,80 m. desde el suelo.

Respuesta

Cuando se quiere modificar la delimitación entre terrazas de comunidades, hay que notificar a la comunidad, según el primer párrafo del artículo 7.1 de la LPH que determina, refiriéndose a las obras:

"... debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad."

Con mayor razón en este caso que podría afectar a la configuracción externa del edificio, aunque puede ser discutible el hecho de que la adición de un elemento desmontable de cañizo a la separación entre terrazas, modifique la imagen exterior de la comunidad.

3) Desperfectos en revestimientos exteriores de terrazas de comunidades

Tengo un apartamento en una urbanización y tengo una disputa con la comunidad con respecto a un desprendimiento del enfoscado. Cada apartamento tiene una terraza en ambas fachadas. En nuestra terraza trasera se cayó la mayor parte del enfoscado del tejado (lo que cubre la parte inferior de la terraza de mi vecino de la planta superior). Por suerte no había nadie debajo porque se trató de bastante volumen de mortero.
Como primer paso me puse en contacto con mi aseguradora. Me informaron que no era una infiltración sino un defecto de construcción (no se había fijado bien el cemento). Y señalaban a la comunidad como responsable del mantenimiento de las fachadas.
Los administradores se niegan a aceptar la responsabilidad de la comunidad, y he tenido que arreglarlo por mi cuenta. Tengo inquilinos y no podía dejar la terraza en mal estado. Así estoy pillado entre lo que dice mi aseguradora y lo que dice la comunidad.

Me gustaría saber quién es el responsable en estos casos. ¿Que es lo que dicta la LPH?

Respuesta

Los revestimientos exteriores de las terrazas de comunidades son elementos comunes, según dispone el artículo 396 del Código Civil:

"... los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas..."

En consecuencia, la reparación debe hacerse por cuenta de la comunidad, y podrá exigir el resarcimiento del importe pagado por esa reparación. Y ello, con independencia de que el seguro indemnice o no a la comunidad.

4) Reparación de daños de origen meteorológico en terrazas de comunidades

En la escritura de un piso perteneciente a una comunidad, aparece que tiene el uso y disfrute de la cubierta plana del edificio (es una terraza normal, tipo solárium).
Se indica, además, en esa misma escritura, lo siguiente:

“Los gastos de mantenimiento, entretenimiento y reparaciones de las terrazas de la edificación, serán de cuenta y cargo de los usuarios de las mismas, salvo que puedan justificar que los daños han sido producidos por el propietario de algún otro elemento independiente.”

Entendemos que el propietario del piso, que es usufructuario de dicha terraza, es quien debe mantenerla en buen estado, pero nos surge una duda con el término “reparaciones”.
Y que si este usuario de la terraza rompe algo, deberá arreglarlo por su cuenta, aun siendo un elemento común.

Si, por ejemplo, cae un rayo que destroza parte de las baldosas, o bien una fuerte tormenta derriba uno de los muretes de la terraza, o provoca la rotura de alguna baldosa y que entre agua en la vivienda de abajo, ¿no estarían cubiertos por el seguro de la comunidad dichos siniestros ocasionados por la naturaleza?
Pensamos que el seguro comunitario sí cubre esas reparaciones por tratarse de un daño en una zona común (el techo del edificio) a pesar del articulo entrecomillado que indicamos más arriba. ¿Nos pueden aclarar?

Respuesta

Las terrazas de comunidades pueden reunir la doble condición de elementos comunes y privativos. En el caso de esta cubierta, es elemento común por su naturaleza, puesto que cubre la vivienda inferior. Y es un elemento privativo en cuanto a su uso, ya que hay un propietario que la disfruta.

En principio, la reparación de los supuestos daños por fenómenos meteorológicos sería por cuenta de la comunidad, por ser un elemento común. Si la comunidad tiene contratado un seguro que incluye esta cobertura, la responsabilidad de la reparación de los daños la tendría que asumir la aseguradora, con independencia de lo que digan los Estatutos.

5) Andamios en terrazas comunitarias de uso exclusivo

Vivimos en un bloque de viviendas en el cual somos propietarios de un bajo con terraza. Según las escrituras, "...a esta vivienda le corresponde como anejo inseparable, el derecho al uso exclusivo de una TERRAZA, con una.....". Entiendo que es comunitaria con uso exclusivo, no?

Existe la necesidad de realizar ciertas mejoras en la fachada del bloque y nos han adelantado que es necesario colocar un par de andamios en nuestra terraza. Nosotros nos vamos a negar, puesto que tenemos niños pequeños que juegan casi a diario en la terraza. Además entiendo que la instalación de estas estructuras choca frontalmente con el uso exclusivo de este bien.

¿Podemos negarnos?
En caso de que nos neguemos rotundamente, ¿qué consecuencias legales puede haber?
¿Qué alternativas hay?

Respuesta

La Ley de Propiedad Horizontal es muy clara al respecto. En el primer apartado de su artículo 9, dedicado a las obligaciones de los propietarios, incluye:

"Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".

No es recomendable negarse a algo necesario según la Ley y el sentido común. De hacerlo, más tarde podría ser obligado por los tribunales. Y tener que afrontar las costas y los posibles daños y perjuicios ocasionados a la comunidad por su negativa. No hay alternativa ni excusa posible.

6) Cambio de suelo en terrazas comunitarias de uso privativo

He comprado un ático con terraza comunitaria de uso privativo y entrada exclusivamente desde mi vivienda. Actualmente el suelo de la terraza tiene una capa de fibra de vidrio aislante, sin baldosas ni pavimento por encima.

¿Podría ponérselo o tendría que solicitar permiso a la comunidad?

¿Quién asumiría los gastos?

Respuesta

Instalar un suelo adicional en la terraza sobre el existente es una modificación de elemento común. Como tal, debe  ser aprobado por la comunidad, según establece el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Desde luego, tiene que sufragarse por el propietario. Además, si en el futuro hubiera necesidad de efectuar una reparación en la capa impermeabilizante inferior (que sería a cargo de la comunidad), los gastos de retirada y reposición del nuevo solado tendría que afrontarlos el propietario, que es quien costruye esa capa superior.

 

7) Goteras en terrazas de comunidades

Vivo en la última planta del edificio y mi terraza es de interior con techo descubierto al cielo. El suelo de la misma es el techo de una habitación del vecino de abajo. Tengo un tubo de desagüe del tejado que desemboca en el suelo de mi terraza, y con las lluvias se ha producido una gotera al vecino de abajo.
El edificio tiene revestido de monocapa todo el exterior, incluidas las paredes de mi terraza. Creemos que la avería está en la unión del revestimiento de la pared con el suelo de la terraza.

Mi duda es, ¿la avería es de la comunidad o mía?

Respuesta

Las terrazas de comunidades como la suya tienen la doble condición de ser elementos comunes y privativos. Son elementos comunes porque cubren el piso inferior, y privativos porque son utilizados exclusivamente por un propietario.

Cuando se produce una gotera desde estas terrazas,  la responsabilidad puede ser de  la comunidad o del propietario. Todo depende de la causa que origine esa filtración.

Si la filtración está causada por un defecto o deterioro de la impermeabilización, la responsable será la comunidad. Ella será la que realice la reparación, según se establece en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las averías debidas a un mantenimiento deficiente del solado de la terraza, deben ser reparadas por el usuario. Así lo dicta el apartado a) del artículo 9.1 de la LPH.

A veces es difícl determinar la causa. Entonces hay que intentar llegar a un acuerdo o encargar un dictamen pericial sobre su origen.

 

8) Tendederos en terrazas de comunidades

Mi casa tiene 45 años. Tiene lavadero/tendedero en la terraza de la cocina. Algunos vecinos, han hecho obra y han quitado este servicio para cerrar y agrandar esta cocina. Otros han llegando a convertir la cocina en office.

La terraza es practicable a efectos de instalar una antena, etc., pero no visitable. Ahora, los que se quedaron sin tendedero, quieren cambiar el uso, reconvirtiéndola en visitable, para instalar tendederos. El suelo está muy deteriorado por los años. Ya hemos tenido goteras en alguna zona de los áticos, lo que obligó a reforzar con tela asfáltica. Los vecinos propietarios de estos áticos, nos negamos, porque creemos que esta decisión es por unanimidad. Ahora dicen que ha cambiado la ley y que es por las 3/5 partes?

¿Me pueden orientar?

Respuesta

La instalación de tendederos en terrazas de comunidades puede considerarse como creación de un nuevo servicio de interés general. Su regulación está prevista en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Deben aprobarla al menos las tres quintas de propietarios que ostenten al menos el 60% de participación de la comunidad.

 

9) Reparación de terrazas comunitarias regulada en Estatutos

La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados a un copropietario como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble. Y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo.
En el caso concreto que se plantea hay 8 terrazas cuyo uso privativo corresponde a otros tantos propietarios, aunque en la división horizontal aparezcan como elementos comunes. En el Estatuto de la Comunidad de propietarios, anticipándose a futuros conflictos, se aprobó que los gastos de reparación y mantenimiento de dichas terrazas corresponderían en 1/3 a los vecinos propietarios que las usan.

¿Corresponde a la Comunidad en todo caso, por imperativo de la LPH, o puede exigirse al propietario que tiene atribuida su uso privativo, el pago previsto en los estatutos?

Respuesta

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.e) admite diferentes criterios de reparto de gastos. Dice así:

"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido...",

refiriéndose a los gastos de sostenimiento del inmueble.

Basándose en ello, las comunidades de propietarios pueden repartir determinados gastos de forma diferente a las cuotas de participación. El único requisito es que se establezca así en los Estatutos, o se apruebe por unanimidad.

La función primordial de los Estatutos es adaptar y particularizar la Ley de Propiedad Horizontal a una comunidad concreta. El artículo 5 de la LPH dice textualmente:

"El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad".

La contribución a los gastos de reparación de terrazas de comunidades distinta al caso general es completamente legal. No deja de ser un caso particular de gastos, repartidos conforme a lo especialmente establecido: 1/3 para el propietario y 2/3 para la comunidad.

En definitiva, no se está contravieniendo la Ley, sino modificando lo que ella permite.

10) Desagües de terrazas comunitarias

Hemos entrado a vivir en propiedad en una casa de obra nueva. Nuestro ático tiene terraza descubierta (es comunitaria de uso privado). Vierte parte de sus aguas hacia abajo, concretamente sobre la terraza del vecino del bajo (también comunitaria de uso privado). No hay desagüe que las canalice. La constructora se excusa diciendo que la falta de canalizaciones está aprobada en el proyecto original de la obra aprobado por el Ayuntamiento. El vecino propietario del bajo amenaza con denunciar (individualmente y por su cuenta y riesgo) a la comunidad de vecinos propietarios y/o vecinos propietarios individualmente, para que se instalen canalizaciones. La junta de vecinos propietarios no muestra interés porque parece que legalmente no hay mucho que se pueda hacer.

¿Tiene razón mi vecino del bajo?
¿Me podría ver obligado en algún momento a reformar la terraza tras un proceso legal?
Si cierro la terraza (aprobado en junta), ¿tendría que instalar desagües para las aguas que recogiese el tejado?

Respuesta

Su vecino tiene razón: no está obligado a soportar que viertan aguas sobre su terraza. El Código Civil dispone, en su artículo 586:

"El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo".

Lo primero que habría que hacer es denunciar ante el Ayuntamiento esta situación, y verificar si es cierto que la licencia de obra se concedió en esas condiciones.

Si administrativamete no se consigue una solución, consultar con un abogado experto en estos temas si hay posibilidad de reclamar legalmente a la constructora.

Con independencia del resultado de esta reclamación, la comunidad tiene que asumir la canalización de las aguas pluviales, como responsable de los elementos comunes y de los daños y perjuicios que éstos puedan ocasionar.

Si usted modifica la terraza con un cerramiento, puede verse obligado a corregir su instalación para que no vierta agua de lluvia sobre el vecino.

 


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