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Responsabilidad del Administrador de la comunidad de propietarios

responsabilidad del administrador de la comunidadAnalizamos la responsabilidad del Administrador de la comunidad de propietarios, en el ejercicio de su función, tal como hicimos con la responsabilidad del Presidente.  Para ello, tratamos de responder a las preguntas: ¿cuándo hay responsabilidad civil?, ¿quién puede reclamar al Administrador?, ¿de qué tiene que responder el Administrador?, y ¿durante cuanto tiempo tiene que responder el Administrador?, pasando a continuación a concretar las responsabilidades contractual y extracontractual, así como la de los directivos-administradores de sociedades de administración de fincas, concluyendo con unas orientaciones sobre la forma de actuar ante un supuesto de reclamación o defensa.

Aunque la LPH, en su artículo trece, permite que el cargo de Administrador de la Comunidad pueda ser ejercido por cualquier propietario, la realidad social es que está siendo ejercido por profesionales con dedicación exclusiva a esta tarea, ya sea como personas físicas o como personas jurídicas, que pueden incurrir en responsabilidad durante el ejercicio de su cargo.

¿Cuándo hay responsabilidad civil?

Para que se manifieste una responsabilidad civil, es necesario constatar la existencia de una acción u omisión, que tendrá relación con un daño, mediante un nexo claro de causalidad. Este último es el más problemático de determinar, porque precisa del análisis material y jurídico que permite conocer de qué responde y cuántas y cuáles son las consecuencias.

Desde el punto de vista asegurador, el contrato de seguro de responsabilidad civil se regula mediante el artículo 73 de la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro  que dispone lo siguiente: "Por el seguro de responsabilidad civil el asegurador se obliga, dentro de los límites establecidos en la Ley y en el contrato, a cubrir el riesgo del nacimiento a cargo del asegurado de la obligación de indemnizar a un tercero los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato de cuyas consecuencias sea civilmente responsable el asegurado, conforme a derecho". Resulta, por tanto, ser un seguro preventivo para el patrimonio del asegurado, ante una eventual obligación indemnizatoria, al ser una póliza voluntaria, mientras que la finalidad de los seguros obligatorios es proteger a la víctima.

La responsabilidad civil persigue reparar el daño, sin enriquecer a la víctima, e imponer al causante, sin castigarle, la obligación de reparar. De hecho, la legislación se encamina hacia soluciones que prescinden de la subjetividad de la culpa, para dar satisfacción a la víctima, a través de la responsabilidad objetiva que no tiene en cuenta el grado de participación del causante y se centra en la obligación de indemnizar. Por eso, a veces resulta imposible exonerarse, a pesar de probar diligencia y cuidado, pues el resultado dañoso es lo que cuenta; de ahí la importancia de la contratación de  seguros  para Administradores de fincas con buenas coberturas de responsabilidad civil.

En sus diferentes figuras o estadios, la responsabilidad civil busca evitar que se causen daños, tratando de disuadir a las personas a través de una normativa que especifica las conductas que generan una obligación indemnizatoria. Estas normas, cada vez más rigurosas, hacen difícil a los causantes lograr exonerarse, lo que beneficia a las víctimas, incluso en casos de dolo, es decir cuando existe intención deliberada de causar daño a otro. Se constata la necesidad de proteger cada vez más a los perjudicados y así lo manifiestan los agentes jurídicos, jueces, legislador y doctrina. Por el momento, en las reclamaciones por responsabilidad civil extracontractual, el Tribunal Supremo solo acepta imputación objetiva en casos muy excepcionales como el daño desproporcionado y la falta de colaboración del causante. Por estos motivos, el uso adecuado del seguro de responsabilidad civil es fundamental porque si su utilización no es rigurosa por parte de los asegurados de un colectivo, su seguro se verá afectado y puede que no encuentren motivos para ser cuidadosos en su actuar al constatar que todo lo paga. Este seguro es muy complejo porque detrás de su cobertura a veces resulta difícil determinar si hay lugar a responsabilidad y de qué tipo y la sobreprotección a las víctimas puede llevar a incongruencias a nivel procesal y crear inseguridad jurídica. Ahora bien lo cierto es que los criterios de la justicia avanzan al mismo ritmo que el estado de bienestar y las reclamaciones y sus cuantías se incrementan cada año.

 

¿Quién puede reclamar al Administrador?

Puede reclamar cualquiera que sufra directamente un daño patrimonial, ya sea persona física o jurídica; además en caso de fallecimiento habrá otras personas (herederos) que están legitimadas para reclamar la indemnización por el daño. Salvo excepciones, al reclamante le corresponde la carga de la prueba; es decir, no puede pretender que se le indemnice con la sola afirmación de que ha sufrido un daño: deberá probar el hecho generador, el daño y los elementos que permitan analizar la relación causal entre ambos. El artículo 76 de la Ley de Contrato del Seguro faculta al perjudicado o sus herederos para ejercer la acción directa ante el asegurador y a éste a repetir contra el asegurado, en el caso de que sea debido a conducta dolosa. Por los casos resueltos observamos que la mayor parte de las reclamaciones presentadas a los administradores de fincas provienen de las comunidades de propietarios o de alguno de sus comuneros.

 

¿De qué tiene que responder el Administrador?

El Administrador de la comunidad tiene que responder de sus propios actos y de los de sus empleados, colaboradores, socios, becarios, auxiliares, maquinaria, mobiliario, estructuras, instalaciones y edificaciones, por daños patrimoniales que afectan a un conjunto de bienes y derechos de naturaleza patrimonial de la víctima.

Pueden ser daños emergentes o de lucro cesante, por daños extra-patrimoniales o morales. Los que tienen que ver con lesiones que no forman parte de un patrimonio, en general no pueden ser reparados, pero sí indemnizados aunque son de difícil cuantificación por su inmaterialidad; por ejemplo: personalidad o prestigio, dignidad y estima moral, perjuicio estético o daño a la vida. En su quehacer profesional ha de responder no sólo en meros incumplimientos contractuales, también de infracciones de naturaleza penal –delito o falta- de las que responderá civilmente frente a los perjudicados. Puede cometer algún delito o falta (por ejemplo, por apropiación indebida de fondos de los comuneros, por coacciones al cortar un suministro, o por amenazas vertidas en el acta, por delitos contra los trabajadores o por estafa a los proveedores o profesionales con los que se relaciona, gestión defectuosa, insolvencia punible y falsedad documental). Cada día surgen nuevos tipos de daños por la evolución de la sociedad y las nuevas obligaciones legales.

 

¿Durante cuanto tiempo tiene que responder el Administrador?

La responsabilidad civil contractual prescribe a los 15 años de acuerdo con el artículo 1964 del Código Civil y la extracontractual a los 12 meses según el artículo 1968 del citado texto legal. La reclamación a la aseguradora prescribe a los 2 años para el caso de daños, y a los 5 para el caso de personas.

 

La responsabilidad contractual del Administrador de fincas profesional

En el caso del Administrador de comunidades, los términos contractuales se establecen a partir de las funciones del Administrador profesional definidas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en aquellas cláusulas que las partes determinen, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

La responsabilidad civil contractual obliga a las personas previamente vinculadas por un contrato (o una relación jurídica o una relación de derecho público), de manera que si una de ellas incumple la prestación del mismo, causando por ello daños a la otra, vendrá obligada a indemnizarle. Ejemplos de ello, en el caso del Administrador, pueden ser: cancelar una póliza de seguro de la comunidad o un contrato de mantenimiento de ascensores sin instrucciones para ello, o cambiar una cuenta bancaria sin orden expresa.

 

La responsabilidad extracontractual del Administrador de fincas profesional

La responsabilidad civil extracontractual afecta a personas que no están previamente vinculadas por un contrato, responde al deber genérico de no causar daño a otro, y establece la obligación de indemnizar al perjudicado (artículo 1902 y siguientes del Código Civil); ejemplos: inundar al piso inferior a causa de una fuga de agua o manejar una llave del circuito de calefacción y provocar una pérdida de combustible. En definitiva, las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos y de los actos u omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

Para distinguir ambas responsabilidades de una forma simple, lo importante será establecer si el daño se da a partir de un deber contractual o del genérico de no causar daño.

 

Responsabilidad de directivos-administradores de sociedades de administración de fincas

Estos deberán responder de la actuación de la persona jurídica, siempre que su conducta personal participe de ese mismo carácter ilícito por reclamaciones entre otros, de sus empleados, por incumplimiento del deber de confidencialidad, por reclamaciones de socios y otras situaciones recogidas en el artículo 31 del Código Penalel artículo 172 de la Ley Concursal y los artículos 133, 134, 135 y 262.5 de la Ley de Sociedades de Capital. Con la reforma que entra en vigor el 01/07/2015 se identifican hasta 30 situaciones de potencial riesgo para las empresas de Administración de fincas y sus directivos.

 

¿Cómo actuar ante un supuesto de reclamación o defensa?

Para concluir, ante un supuesto de reclamación o defensa, recomendamos, para cada caso concreto, comprobar primero si se dan los elementos imprescindibles para que exista responsabilidad civil: que haya un sujeto, un hecho generador, un error u omisión, un daño y un nexo causal con el mismo. Solamente después de que se tenga claro que hay responsabilidad civil y quién es el responsable, se puede o debe acudir al seguro, previa comprobación de sus coberturas y alcance de las mismas; Si se pretende utilizar al seguro como un medio en busca de un resultado, surgirán problemas, conflictos y la típica pregunta "Entonces, ¿para qué me sirve el seguro?"

 

José Silva

Administrador de fincas

Director Técnico de José Silva Correduría de Seguros


2 Respuestas

  1. Pregunto y que hacer cuando un administrador que no esta colegiado, que no conoce muy bien la ley de la propiedad horizontal se niega a dar a un propietario el estado de su cuentas debido a unas obras, cuando a otros vecinos les ha dado no solo lo suyo sino lo de los demás?

  2. Si no está colegiado, no podrá recurrir a su Colegio Profesional.
    Si, además de eso, no conoce bien la Ley de Propiedad Horizontal, y utiliza discrecionalmente la información comunitaria, facilitándola a unos propietarios sí y a otros no, parece evidente que lo que hay que hacer es cambiar a un Administrador Colegiado.